為進一步規(guī)范商品房銷售面積計算及公用面積分攤的行為，保護買賣雙方的合法權(quán)益，結(jié)合本市實際情況，市國土房管局頒布了[2002]1166號文件。2003年2月1日起有關(guān)公攤、銷售面積的問題，便可按新規(guī)定執(zhí)行。

　　據(jù)了解新規(guī)定包括以下主要內(nèi)容：

　　會所、儲蓄所、娛樂活動室等經(jīng)營性用房，居委會、派出所使用的房屋，不能作為公用建筑進行分攤。 

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自營、自用、出租的房屋應(yīng)當分攤公用建筑面積。 

　　物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計用途為物業(yè)管理、辦公或住宅的房屋。 

　　為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分攤。 

　　每幢商品房所分攤的物業(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。 

　　按千分之六計算，分攤的全部物業(yè)管理用房面積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設(shè)計的最小一套或一間房屋的建筑面積確認。 

　　商品房買賣合同中，買賣雙方對分攤的物業(yè)管理用房面積另有約定的，從其約定。 

　　公用建筑面積分攤后，產(chǎn)權(quán)歸攤得的業(yè)主所有。 

　　房屋測繪部門，應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同所附公用建筑分攤部位對其分攤面積進行測量。在對商品房面積進行測量前，應(yīng)先核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時提交的公用建筑分攤部位與商品房買賣合同所附公用建筑分攤部位是否一致，核實無誤后再按有關(guān)規(guī)定據(jù)實測量。凡未竣工驗收的房屋(含公用建筑分攤部位)不得進行測量。 

　　對公用建筑分攤部位均應(yīng)按部位實測實量。應(yīng)分攤的公用建筑總面積，為各分攤的公用建筑部位的建筑面積之和。 

　　購房人所購的房屋領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，其產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)面積中扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋所有權(quán)證變更登記手續(xù)，待銷售的商品房產(chǎn)權(quán)證核發(fā)完畢后一并辦理。 

　　自2003年2月1日起，新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項目、尚未開始銷售的商品現(xiàn)房項目、以及在本通知執(zhí)行之前未在商品房買賣合同中列明公用建筑分攤部位，至項目申辦房產(chǎn)登記時才提交公用建筑分攤部位的商品房項目均按本通知執(zhí)行。 

　　2003年2月1日以前，同一幢商品樓房(含結(jié)構(gòu)相連的多幢房屋)已申領(lǐng)過商品房預(yù)售許可證的項目以及已經(jīng)作為現(xiàn)房銷售且買賣合同中已列明公用建筑分攤部位的項目，不適應(yīng)本通知的規(guī)定。 

　　-相關(guān)鏈接 

　　●套內(nèi)使用面積 

　　是指一套住房內(nèi)各使用空間的凈面積，又稱為地毯面積。這部分面積最為直觀，購房者用簡單的測量工具就可以算出，它包括臥室、起居室、廚房、餐廳、過廳、過道、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不含吊柜)、戶內(nèi)樓梯等使用空間的面積之和。 

　　●套內(nèi)墻體面積 

　　是指一套住房內(nèi)各使用空間周圍墻體的面積，由共用墻和非共用墻兩部分組成，也被稱為結(jié)構(gòu)面積。共用墻指商品房各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)。它所占面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非公用墻指本套居室內(nèi)自有的分隔各使用空間的墻體，它所占的面積全部計入套內(nèi)墻體面積?？梢钥闯?，套內(nèi)墻體面積應(yīng)包括兩部分。 

　　●陽臺建筑面積 

　　是指一套住房陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。封閉陽臺按全部面積計算，沒有封閉的陽臺按面積的一半計算。 

　　●公攤面積 

　　又稱公用建筑面積或共有建筑面積，是指各房屋產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。這部分面積由于不能直觀地看到，因此容易成為購房糾紛中的焦點所在，那么到底哪些面積可以公攤哪些又不允許公攤呢？ 

　　二類是售房單位自營、自用的房屋； 

　　三類是多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室及物業(yè)管理用房。它雖然為建筑物本身服務(wù)，但與該建筑不相連的獨立公用空間，比如獨幢變電站、垃圾樓等，也不允許分攤到各戶當中。 

　　●使用率為套內(nèi)使用面積與銷售建筑面積的百分比(%)。使用率的高低直接顯示所買面積的多少，高使用率的房子更容易受到購房者的青睞。通常合理的使用率在70%-80%之間，如果使用率高得超過一定限度，就要注意是否以犧牲居住品質(zhì)作為代價，一味追求高使用率并不可取。 

　　●實用率為套內(nèi)建筑面積與銷售建筑面積的百分比(%)。但它與使用率一樣不是相關(guān)法規(guī)中要求必須精確的指標，只是房產(chǎn)銷售的又一概念。用“實用率”計算出的面積，遠遠高于“使用率”計算出的實用面積，通常高出10%左右，購房時一定要將“兩率”仔細區(qū)別，不要誤認為高實用率的房子就會帶來更多的使用面積。