自2006 年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)，面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%。 

　　眾所周知，中國(guó)的房地產(chǎn)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，福利房(40平方米的一居室，55平方米的兩居室，65-70 平方米的三居室)低標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，造成每個(gè)城市都存在大量的在今天不適宜居住的“鴿子籠”；又經(jīng)歷了二十世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)適用房。最近幾年，各大城市競(jìng)相開(kāi)發(fā)豪宅、公寓，戶型面積越來(lái)越大，150平方米的兩居室、200平方米的三居室遍地開(kāi)花，房?jī)r(jià)也越升越高?，F(xiàn)在國(guó)家要求住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)以小戶型為主。如何避免簡(jiǎn)單地重復(fù)二十世紀(jì)七八十年代的歷史？在今天市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，開(kāi)發(fā)商以前那些賣房的營(yíng)銷手段和策略大多已經(jīng)不適用了。要提高產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，五合國(guó)際集團(tuán)的有關(guān)建筑師認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面著手。 

　　精細(xì)化 

　　新市場(chǎng)環(huán)境所要求的住宅產(chǎn)品，不能像以前那樣，簡(jiǎn)單地用實(shí)墻將各個(gè)功能空間分隔，然后將門(mén)一開(kāi)，即可完成一個(gè)戶型設(shè)計(jì)，而是需要建筑師從人體工程學(xué)的角度出發(fā)，將原需要120平方米甚至更大面積才能安排的功能空間，排放在90平方米的房間里(扣除公攤面積，使用面積只有大約七八十平方米的空間)。這就需要建筑師自身有著強(qiáng)烈的生活感受，設(shè)計(jì)時(shí)能夠?qū)⑵矫婀δ芘c空間功能相結(jié)合，充分考慮各種生活細(xì)節(jié)如門(mén)廳的鞋柜，衛(wèi)生間噴淋頭的安放，甚至臥室衣服的掛鉤，書(shū)房的臺(tái)燈位置等，同時(shí)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)就細(xì)分其客戶群，有老人小孩的產(chǎn)品，其室內(nèi)墻陽(yáng)角部位可設(shè)計(jì)為圓角，插頭位置也應(yīng)盡可能設(shè)在小孩碰不到的位置等。只有產(chǎn)品達(dá)到如此精細(xì)的設(shè)計(jì)，才能做到戶型面積雖小，但功能俱全。只有這樣，才能解決同是90平方米房子的差異化問(wèn)題。住宅產(chǎn)品精裝修，將成為提升產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì)的主要手段。 

　　標(biāo)準(zhǔn)化 

　　套型面積為90平方米的房子，功能布置上要設(shè)計(jì)為兩房或小三房，戶型面積減小，總戶數(shù)增多，必然導(dǎo)致建筑構(gòu)件的大量增加，施工工程量也相應(yīng)增加。這就要求設(shè)計(jì)時(shí)建筑尺寸盡量模數(shù)化、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化，避免建筑房形的怪異化，使得各房間在有限的面積前提下，更緊湊實(shí)用，獲得最大的空間感。其次，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)于大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也是非常必要的。因其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量多，且地理位置不一，甚至不在同一個(gè)城市。各地設(shè)計(jì)公司水平有差異，導(dǎo)致施工單位按圖施工的產(chǎn)品，質(zhì)量各異。如何讓客戶在不同的地方購(gòu)買(mǎi)同類的產(chǎn)品，其質(zhì)量都是一樣的，這就需要設(shè)計(jì)施工和選材都實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。 

　　均好性 

　　一個(gè)住宅小區(qū)有70%的小戶型，只有30%的大戶型，這給規(guī)劃帶來(lái)了不小的難度。首先，由于同質(zhì)化的產(chǎn)品增多，同類產(chǎn)品差異化減小，以前那種景觀規(guī)劃時(shí)先大戶型再小戶型、區(qū)別對(duì)待的方法無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在規(guī)劃時(shí)就必須做到景觀的均好性，使每戶均有好的朝向、好的景觀。同時(shí)，因購(gòu)房人群的同質(zhì)化，規(guī)劃還應(yīng)增加更多社區(qū)鄰里之間的交流。由于小戶型的增加，按現(xiàn)行一戶一個(gè)車位的規(guī)定，小區(qū)配套車位也必須相應(yīng)增加，設(shè)計(jì)時(shí)可考慮設(shè)計(jì)地下車庫(kù)，加大其高度就可成為雙層機(jī)械停車，實(shí)際使用時(shí)可按需設(shè)置。這樣既可提高使用效率，節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還可減少地面停車，增加綠化面積。 

　　發(fā)展方向 

　　“國(guó)六條”力主發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，“九部委細(xì)則”規(guī)定90平方米住房的比重，這在很大程度上限制了大戶型的發(fā)展。而以現(xiàn)在帶電梯高層住宅為例，建筑面積為90平方米的房子，扣除樓梯電梯等公攤面積，實(shí)際使用面積僅七八十平方米，只能設(shè)計(jì)為兩房或小三房。對(duì)三口之家而言，有了小孩房就不能有書(shū)房，生活品質(zhì)并不能得到真正的提高。且就目前市場(chǎng)的形勢(shì)而言，110-120 平方米的戶型一直為熱銷戶型。如何能既保證滿足低收入購(gòu)房人群小戶型面積需求，又滿足確有改善生活需求的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況。筆者建議適當(dāng)發(fā)展部分高適用住宅戶型，即戶型采用框架或高層可采用鋼架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)隔墻，廚房衛(wèi)生間采用同層橫向排水系統(tǒng)，管井集中設(shè)置?？蛻糍?gòu)買(mǎi)后可自行分割成兩房或三房，如有需求，甚至可將整層購(gòu)買(mǎi)，再重新進(jìn)行戶內(nèi)設(shè)計(jì)。五合國(guó)際設(shè)計(jì)的無(wú)錫財(cái)富中心采用類似手法:戶型種類豐富，涵蓋客戶群廣，既方便一戶內(nèi)任意分割，又滿足買(mǎi)多套住房的重新組合的個(gè)性化需求?？傊?，只有真正從市場(chǎng)需求出發(fā)，在產(chǎn)品研發(fā)上下功夫，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才能在瞬息萬(wàn)變的外部環(huán)境中引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展。