從2月9日至今，北京大學楊開忠教授的電話就響個不停。“有許多媒體朋友曾與我聯(lián)系，想就‘購房落戶’問題進行采訪，但因過于繁忙，我都沒有如他們所愿。”

    2月9日，在本刊2009年第6期發(fā)表的《北京是否也可“購房落戶”》一文中，北京大學首都發(fā)展研究院常務副院長楊開忠教授接受《中國經(jīng)濟周刊》獨家專訪時主張北京、上海等大城市施行“購房落戶”的觀點提出后，一夜間引起熱議。

    2月21日，楊開忠教授再次接受《中國經(jīng)濟周刊》專訪時希望通過本刊向?qū)Α百彿柯鋺簟标P(guān)注的廣大讀者和網(wǎng)民表示感謝，并且針對“購房落戶”問題，做進一步闡述。

    “我之所以還要接著說‘購房落戶’這個事，是希望對中國進一步深化改革、促進發(fā)展有所推進，‘購房落戶’在當前是急需的，從長遠來說也是十分必要的?！睏铋_忠說。

    “準入條件制是戶籍改革的方向”

    作為松動戶籍制度的一項措施，“購房落戶”在許多地方推行多年，做法也不完全一樣，雖然都或多或少受到質(zhì)疑，但并沒遭受如如今這般強烈的論爭。

    “此一時，彼一時，今天的背景跟以前大不一樣了。目前在房價與老百姓收入比總體仍顯畸高的情形下，重提出臺‘購房落戶’政策，觸動了很多人的利益。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者分析。

    “我對網(wǎng)上的惡意評論看得很淡，無論是反對的還是贊成的，都表示理解。我想澄清的是，作為一名經(jīng)濟學與公共政策學者，我只知道利用我自己的專業(yè)知識，站在公共立場的角度去思考一些感興趣的公共政策問題，不代表任何個人或利益集團，也不認識房地產(chǎn)開發(fā)商?！睏铋_忠向《中國經(jīng)濟周刊》表示，“購房落戶”是關(guān)系中國改革發(fā)展的大問題，是國家大事。

    楊開忠教授的主張并沒有博得所有人的贊許。學者易憲容就批評此舉會抬高房價，并涉嫌歧視低收入者；還有評論認為“購房落戶”有悖于社會公平原則，理由是：即使北京實行“購房落戶”政策，設(shè)定的門檻肯定不能低，這樣僅僅是對高檔住宅銷售有刺激作用，而對目前北京市存量較大的面積在90平方米左右的普通住宅不起作用?！氨本┖蜕虾Ｖ粫蔀楦蝗说暮蠡▓@?！?

    針對上述質(zhì)疑，楊開忠教授依然堅定地認為，作為一種特定的人口準入條件制度，用“購房落戶”取代戶籍制度是利于社會公平的。而且，“購房落戶”較現(xiàn)行戶籍制度更加平等。

    “傳統(tǒng)的戶籍制度把家庭或個人嚴格限制在特定的、不同的社會權(quán)利體系和地理區(qū)位，家庭或個人很少有選擇的自由和權(quán)利?！睏铋_忠教授分析說，改革開放以來，傳統(tǒng)的戶籍制度有了很大的改革。但是，農(nóng)村人仍然難以根據(jù)自己的愿望和能力完全進入一類、二類城市并獲得相應的市民權(quán)利，大城市人也少有權(quán)利自由選擇完全進入別的城市。這使得我國大城市出現(xiàn)了一種嚴重的不平等現(xiàn)象，許多外來人在大城市工作和生活了許多年、有了固定的自有住宅，但卻無望享有該城市戶籍人口同樣的市民待遇。因此，現(xiàn)行戶籍制度仍然嚴重缺乏公平性。

    “‘購房落戶’作為一種大城市特別是一類、二類城市人口準入條件制度，顯然賦予了個人和家庭根據(jù)自身愿望和能力全面進入大城市市民權(quán)利體系的機會，因而較現(xiàn)行戶籍管制當然更為利于社會公平?！睏铋_忠說。

    楊開忠教授進一步強調(diào)，從國際經(jīng)驗看，準入條件制度本質(zhì)上符合社會公平的原則。例如，美國是資本主義世界最自由的國家，但人們從一個州到另一州的社會權(quán)利體系也不是毫無條件的，主要體現(xiàn)在教育服務方面?！巴獾厝藳]有向本地繳納區(qū)域和地方稅的義務和責任，當然也就不能向本地人一樣享受本地**用地方納稅人的錢提供或參與合作提供的公共產(chǎn)品和服務的權(quán)利，否則就是不公平的。反過來，外地人到本地為地方稅收做出了相當程度的貢獻，卻沒有得到相應的權(quán)利，也是不公平的?！?

    “外地人遷入要想享受與本地人同樣的地方性社會權(quán)利，自然就需要有某些條件了。這是責權(quán)利相統(tǒng)一的要求，也是**對社會權(quán)利體系的進入進行管制的基本原因，是符合社會平等原則的。當然，人口準入條件的存在可能還有社會成本—收益比較方面的原因。例如，高密度地區(qū)和城市完全放任人口自由流入可能帶來巨大的社會凈成本，為了公共利益設(shè)置一定的準入標準就成為可能了?！睏铋_忠教授補充說，“準入條件制度是我國戶籍制度改革的普遍核心、方向和目標模式。”

    取代“人口控制指標制”

    楊開忠教授認為，“購房落戶”應涉及五項準入條件：

    一是自有住房應該是達到一定經(jīng)濟價值或面積，取得房屋所有權(quán)證達到一定年限以上；二是在本市具有穩(wěn)定的就業(yè)和收入；三是積累了一定的人力資本，如某種學歷或?qū)I(yè)資格等；四是按規(guī)定參加社保達到一定年限以上；五是連續(xù)累計繳納個人所得稅達到一定額度以上。

    他同時強調(diào)，不同的城市和地區(qū)經(jīng)濟、社會、生態(tài)、地理以及管理水平不盡相同，他們的“購房落戶”條件范圍和標準可以相應有所不同。

    “我所主張的‘購房落戶’實質(zhì)上就是適合大城市、特別是一類、二類城市的‘人口準入條件制度’，加快推進‘購房落戶’實質(zhì)上就是加快以‘人口準入條件制度’取代現(xiàn)行的‘人口控制指標制度’。這也是我國戶籍制度改革的核心、方向和目標模式。”楊開忠教授說。

    但是在“購房落戶”條件下如何調(diào)控城市人口規(guī)模以保持人口、資源、環(huán)境、發(fā)展的協(xié)調(diào)演進，是人們廣泛關(guān)注的另一個重要問題。

    北京市建委負責人日前接受媒體采訪時表示，“購房落戶”政策可能對刺激住房消費很有效，但是目前北京市的條件并不適合采用此項措施。

    楊開忠教授告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“我們對北京的人口承載力進行過專門研究，目前的確是超載的。解決超載問題，雖然把握人口增長的節(jié)奏是重要的，但關(guān)鍵是要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式?！?

    楊開忠教授認為在“購房落戶”條件下城市人口規(guī)模調(diào)控是有辦法的。他提出了至少可以綜合運用的五個方面的做法：

    一是發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)作用。“土地空間”是一種稀缺資源。除了一些對維護公共利益具有特殊意義的“土地空間”外，其他均應競價配置，讓出價高者使用，這是社會主義市場經(jīng)濟的根本要求之一。當然，在這一過程中，必須同時完善社會保障制度，為全社會每個人提供生存和發(fā)展的基本安全網(wǎng)。

    二是靈活調(diào)節(jié)人口準入條件。

    三是以業(yè)管人。從根本上來講，產(chǎn)業(yè)區(qū)位決定人口區(qū)位。因此，可以通過制定實施產(chǎn)業(yè)政策、采取產(chǎn)業(yè)開發(fā)許可證等手段來控制城市人口規(guī)模。

    四是實施城市成長邊界管制等城市成長管理。

    五是通過大力推進節(jié)能降耗減排和交通、土地利用的技術(shù)進步提高城市資源環(huán)境承載人口的能力。

      觀點交鋒

　　支持者

　　楊開忠：“購房落戶”能有效擴內(nèi)需、保增長

    施行“購房落戶”，著力以人口準入條件制深化戶籍制度改革是我國進一步擴大內(nèi)需保增長的最佳新極點。為什么這樣說呢？我有五點考慮：

    首先，可使城市外來人群成為擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略著力點。經(jīng)過改革開放30年來的發(fā)展，我國其實已經(jīng)演化為一個三元社會，即：城鎮(zhèn)本地人、城市外來人、農(nóng)村留鄉(xiāng)人。從這個角度來看，目前我國擴大內(nèi)需的政策主要針對的是城鎮(zhèn)本地人、農(nóng)村留鄉(xiāng)人二元社會群體，對城市外來人群的考慮嚴重不足。然而，這一群體不僅規(guī)模龐大，而且需求釋放潛力大。2007年農(nóng)民工達到2.26億人，加上外地流動城鎮(zhèn)人口粗略估計約有3.5億人口。大城市是承載這一人群的重要載體。然而，相當長時期以來，由于幾乎沒有成為這些大城市“市民”的希望、不能完全享受到其“市民”有關(guān)待遇，大城市中這些外來人群的大多數(shù)，特別是其中的農(nóng)民工，在城市里嚴重傾向多多工作、多多儲蓄、抑制消費，以便將來回鄉(xiāng)有個好的生活?？梢哉f，這是我國消費增長滯后的重大制約因素。實行“購房落戶”，將使城市外來人群系統(tǒng)地成為擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略著力點。

    其次，“購房落戶”對擴內(nèi)需、保增長是有效的。北京、上海等特大城市房地產(chǎn)投資大約占其全社會固定資產(chǎn)投資的半壁江山，且房地產(chǎn)投資對全社會投資與消費需求聯(lián)動效果很大。因此，房地產(chǎn)是擴大內(nèi)需的關(guān)鍵所在。前些年，北京、上海等特大城市房地產(chǎn)需求中，外來需求則大約占到30%-40%左右。這是我國尚處于高速城市化階段的必然反映，也表明外來房地產(chǎn)需求的重要性，實施“購房落戶”必將有力地促進房地產(chǎn)消費需求。根據(jù)搜房網(wǎng)關(guān)于“如果買房給北京戶口，您是否會動心？”調(diào)查(截至2月20日)，選擇“會，馬上買房”的占57.26%，“可能會，考慮看看”的占16.66%，“不會，根據(jù)自己的置業(yè)需求而定”的占26.08%。這也從一個方面表明“購房落戶”政策的實施能夠有效促進房地產(chǎn)消費。其實，實施“購房落戶”政策不僅可以經(jīng)由刺激房地產(chǎn)消費帶動內(nèi)需，而且也能經(jīng)由加速創(chuàng)業(yè)、人力資本積累、完善社會保障來擴大內(nèi)需。這可以從兩個方面來理解。一方面，前面我已經(jīng)提到，“購房落戶”不僅有自有房屋準入條件，而且還有穩(wěn)定就業(yè)和收入來源、人力資本積累、參加社會保障等方面的條件。那些決心要成為大城市“市民”的外來人，為了實現(xiàn)他們的理想，必然會加大對創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、人力資本、社會保險的投入，進而促進內(nèi)需；另一方面，那些符合條件的外來人落戶大城市后，他們的消費傾向會有所提高，地方**提供的公共產(chǎn)品和服務必然要全面覆蓋他們，這又必然促進這方面的內(nèi)需。

    第三，“購房落戶”符合深化改革的方向。我曾在媒體撰文指出，經(jīng)過30年改革，我們已經(jīng)初步建立起了較為全面的物質(zhì)財富市場化體制，但人文發(fā)展體制改革則相對滯后，從現(xiàn)在開始應把改革重點轉(zhuǎn)移到著力推進人文體制改革上來，以促進每個人的自由全面發(fā)展。施行城市人口準入，建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應的開放、有效、公平、可持續(xù)社會流動體制，對人文體制綜合配套改革具有關(guān)鍵意義。

    第四，“購房落戶”有利深化中國的城市化。經(jīng)過改革開放30年來的發(fā)展，我國城市化率由不到20%上升到40%以上。然而，在看到巨大成就的同時，我們必須清楚地意識到，這種城市化在相當程度上是不完全的，也就是說，被統(tǒng)計到城市人口中去的外來常駐人口并沒有充分城市化，他們?nèi)匀皇翘幵趶泥l(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)型途中的“農(nóng)民工”?！百彿柯鋺簟庇欣鞘型鈦沓ｑv人口完全城市化，符合城市化健康前進的方向。

    第五，沒有難以避免的額外隱患和風險。經(jīng)驗表明，過分寬松的貨幣政策不僅從長期來看可能埋下經(jīng)濟泡沫的隱患和風險，而且從短期來看也可能因大大減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力而減弱房地產(chǎn)開發(fā)商降價**房屋的動力，增強其與買房客戶和**博弈的能力，引致房地產(chǎn)市場“量滯價漲”現(xiàn)象。與此不同，“購房落戶”符合改革和發(fā)展的基本方向，是遲早多要做的事，同時在供大于求的情況下短期并不會導致住宅價格明顯上漲。只要精心設(shè)計、綜合配套、抓住當前經(jīng)濟不景氣的機會及時推出，“購房落戶”是不會給城市增添難以避免的額外隱患和風險的。

    SOHO中國董事長潘石屹：

    “購房落戶”并不是一兩城市要實行的政策，而是全國都應該進行的戶口管理改革，因為傳統(tǒng)戶口管理與目前形勢發(fā)展相背離的地方太多了。我有位朋友13年前就在北京購買了一套商品房，人也在北京工作了十幾年，還沒有北京戶口。雖然住著屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子，還叫暫住。

    媒體評論員童大煥：

    “購房落戶”會不會使城市尤其是北京等特大城市成為富人的樂園？會不會刺激樓價上漲和人口惡性膨脹？答案都是否定的。某些城市和地區(qū)會不會成為富人樂園，跟戶口無關(guān)，只跟當?shù)亟?jīng)濟、人文與社會環(huán)境有關(guān)。只要輔之以工作、居住年限等條件限制，解決“人戶分離”問題，或者給人戶分離的外地購房者以更高、更嚴格的準入標準，人口的非理性膨脹問題自然迎刃而解。這項政策不僅可以成為當下刺激房地產(chǎn)消費的權(quán)宜之計，而且應成為公民個人權(quán)利的一個重要組成部分以及長遠戶籍政策的重要內(nèi)容。

　　反對者

　　國務院參事任玉嶺：讓北京“購房落戶”是“飲鴆止渴”

    最近一個時期，有些城市為了對商品房進行救市，先后出臺了“購房落戶”政策，以刺激房地產(chǎn)的市場需求，拉動住房消費。繼成都、武漢、重慶推出“購房落戶”政策之后，廣州也已開始實行。最近又有一些專家呼吁北京、上海也應當機立斷實行“購房落戶”。但反對聲也是此起彼伏。“購房落戶”究竟是利是弊？記者帶著這個問題專訪了長期關(guān)注和研究房地產(chǎn)的國務院參事、經(jīng)濟學家任玉嶺。

    針對以上問題，任玉嶺首先指出，“購房落戶”本是天經(jīng)地義的事情，世界上絕大多數(shù)國家，居民在那兒購房就可以在那兒落戶。但在我國，由于戶口的管制，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)的嚴格之分，并由此導致了經(jīng)濟的二元結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)了嚴重的城鄉(xiāng)差別。自上世紀90年代中期國家重視起城市化的推進之后，不少城市都實行了“購房落戶”政策。但是一些大城市，又以防止出現(xiàn)“大城市病”為名，停止了“購房落戶”。因此，在北京、上海這樣的城市，有住房無戶藉者大有人在。

　　應平穩(wěn)托房市

    任玉嶺表示，最近各地重提的“購房落戶”，特別是某些專家關(guān)于上海、北京也應實行“購房落戶”的呼吁，并不是為了解決有住房無戶藉的問題，也不是為了改變二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，推進城市化的進行。他們的目的實際上只有一個，那就是要為房地產(chǎn)市場托市，這種做法和呼吁明顯的迎合了房地產(chǎn)商的意愿，代表了房地產(chǎn)商的利益。

    當記者問及任玉嶺房地產(chǎn)市場要不要托市的時候，任玉嶺分析到，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，房地產(chǎn)影響著60多個產(chǎn)業(yè)，他不僅消費大量的鋼鐵、水泥，而且也因為居民購房，還伴生大量的家居用品、家用電器的大量消費。任玉嶺認為，由于中國金融的相對獨立性，美國次貸危機造成的金融風暴本不應對中國造成太大影響，但由于房地產(chǎn)的量大面廣，且泡沫嚴重，于是成了金融危機的影響在中國放大的要因之一。正因如此，關(guān)注和支持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，對抵御金融危機，保經(jīng)濟增長意義十分重大。

    “但是，該怎樣保房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，我們必須要作出具體分析，予以合理應對。”任玉嶺說，他在2008年為調(diào)研“住有所居”問題跑了4個國家，還走了20幾個省市。在他看來，住房問題是特別受到各個國家**的關(guān)注的。解決好住房問題不僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個政治問題。

    “我國在解決‘住有所居’方面已經(jīng)做了大量工作，但要走的路還很長，擔負的使命還很重。中國的住房建設(shè)，最大的問題是房價過高，超出了廣大百姓的購買能力。當然，也不是所有的城市都這樣，總的看來，地市級城市的住房價格還多在每平米3000元左右，而一些省會城市，特別是北京、上海等，房價之高已經(jīng)使廣大‘剛性需求’者難以承受，真正需要房子的人，常是嗷嗷待哺，而又只能是望房興嘆?！比斡駧X說。

　　二線城市“購房落戶”可行

    任玉嶺認為，對二線的地市級城市實行“購房落戶”是十分必要的，這不僅有利于刺激房地產(chǎn)發(fā)展，而且有利于地產(chǎn)商向二線城市轉(zhuǎn)移，并且可以帶動二線城市擴容，利于區(qū)域統(tǒng)籌的推進，利于城市化的進行。相反對于一線的大城市，特別是像北京、上海這樣的城市，商品房平均房價已經(jīng)高達每平米15000元左右，居民住房的痛苦指數(shù)(即住房價格與居民收入比)已遠遠高于紐約、倫敦和莫斯科的情況下，是萬萬不能推行“購房落戶”的。

    任玉嶺告訴記者，“上世紀90年代初我在廣西北海工作時，親眼目睹了房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅，房地產(chǎn)把這個城市舉到了很高的頂峰之后，泡沫驟然破滅，造成這個城市約有近十年時間的一蹶不振?！?

    任玉嶺認為，現(xiàn)在北京、上海的高房價，并不是所謂的有“剛性需求”的人把它推起的，而是溫州炒房團、山西煤老板，海外熱錢和城市中的有錢人的投資行為和投機需求及房地產(chǎn)商把它炒作起來的。例如北京約40%的住房是銷售到了外地人的手中。正因為泡沫的嚴重，所以2008年北京商品住宅的銷售下降40%以上。但是，盡管如此，北京2008年房屋價格仍然上漲9.5%。這一方面表明房地產(chǎn)市場已明顯萎縮，另方面也表明房地商仍在硬挺，絕不愿把價格降低。

    這種情況下，在北京實行“購房落戶”后，用“落戶”來刺激購房，用“落戶”支持房地產(chǎn)商，這就等于給已經(jīng)形成的泡沫再鼓氣，使房地產(chǎn)積累的風險更嚴重。會使房地產(chǎn)價格繼續(xù)保持高位，住房是為城市市民建造的，當大多數(shù)新老居民都買不起住房時，房地產(chǎn)市場就一定會崩潰。從這個意義上講，在北京實行“購房落戶”就等于飲鴆止渴，其結(jié)果將不可收拾。

    “‘購房落戶’這是**擁有的公共資源，這個資源現(xiàn)在拿出來，僅僅是為了讓房地產(chǎn)商享用，而廣大城市居民并不受益。因此，它有著很大的人為不公平。如果要實行購房落戶，應首先解決已經(jīng)購過房而還沒有落戶的居民的落戶問題，而絕不能只讓新購房者落戶口，置已購房而還沒落戶者而不顧?！?

    任玉嶺說，保房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的辦法是有的，那就是要大力建設(shè)廣大百姓可承受得起的住房，各個城市都應該努力做到住房價位與居民年收入的比值不超過1：5。

    “中國城市的‘新市民’大約在2億人以上，有的已經(jīng)在城市工作近30年了，從未結(jié)婚到結(jié)婚，孩子都20來歲了，還是沒有房子住，在國外國藉都可以解決了，在我們這里連個城市戶口還不能給。為了解決好城市化問題，解決好新市民的住有所居的問題，除了大量建設(shè)廉租房外，還一定要大力發(fā)展可承受性住房?！比斡駧X介紹說，我國住房的建筑安裝費是不貴的，根據(jù)大量調(diào)查資料，在地縣一級城市每平米也就是700元—800元，在省會以上的大城市也不超過2000元。只要把地價降下來，規(guī)范好配套費和控制好房地產(chǎn)商的利潤比，住房的價格是完全可以降低的。如果能夠公開核定成本，并實行先定價后指標，最終解決廣大城市居民的“住有所居”問題，完全是具備條件的。這個市場也是極為巨大的。因此，把可承受性住房大規(guī)模的啟動超來，不僅可以使房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，使60多個產(chǎn)業(yè)很快復蘇，而且可以為城市化的推進、和諧社會的構(gòu)建做出大貢獻。

    北京大學法學院教授、博士生導師王錫鋅：

    “購房落戶”政策存在四大不公平：一是可能由于某地戶口需求的大量存在，外地民眾涌入導致房價始終處于高位，很多本地居民買不起房子，造成不公平；二是“購房落戶”都有資金門檻，例如杭州最低是80萬元的房子，造成窮人和富人間的不公平；三是即使一些地方購房給藍印戶口，在福利等保障上與普通戶口還是有差別；四是造成了產(chǎn)業(yè)間的歧視，為什么只有買房可以落戶而買其他東西不行。

    復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：

    “購房落戶”政策要上升到全國性的政策還為時尚早。從可行性層面看，對于常住人口超過1700萬的北京和上海來說，城市人口承載力將是“購房落戶”政策最大的阻力。（來源：人民網(wǎng)－中國經(jīng)濟周刊 王紅茹 黃樂楨）