概要: 繼深圳、天津等區(qū)域細(xì)則之后,期盼已久的商業(yè)銀行信貸調(diào)控細(xì)則終于陸續(xù)明朗?! ∪涨?,上海各商業(yè)銀行關(guān)于“國十五條”中的房貸落地細(xì)則已相續(xù)出臺(tái),并將進(jìn)入具體執(zhí)行階段,而北京的信貸細(xì)則也在積極醞釀中。
日前,上海各商業(yè)銀行關(guān)于“國十五條”中的房貸落地細(xì)則已相續(xù)出臺(tái),并將進(jìn)入具體執(zhí)行階段,而北京的信貸細(xì)則也在積極醞釀中。
盡管北京的信貸細(xì)則并未最終公布,但據(jù)上海浦東發(fā)展銀行某高層表示,由于北京與上海同屬于一線城市,相比較而言,兩地的具體信貸細(xì)則并無實(shí)質(zhì)不同,僅在抵押物以及抵押程序上稍有區(qū)別。
正如事先爭議中的那樣,新出臺(tái)的細(xì)則中圍繞“自住”、“套型建筑面積90平方米”等細(xì)節(jié)而執(zhí)行貸款成數(shù)的不同,成了各家銀行信貸政策變化的聚焦點(diǎn)。
房貸細(xì)則頻出
“浦發(fā)行對于‘國六條’的落地細(xì)則早已出臺(tái),具體意見也下發(fā)到各地分行執(zhí)行。具體細(xì)則,不方便向外界透露?!鄙虾F謻|發(fā)展銀行某高層向記者表示,“但可以肯定的是,浦發(fā)行在細(xì)則執(zhí)行層面將會(huì)比任何一家股份制銀行都要嚴(yán)格。”
顯然,日前外界對于浦發(fā)行個(gè)人按揭1.26億騙貸事件的關(guān)注度使其在執(zhí)行調(diào)控細(xì)則中顯得頗為謹(jǐn)慎,上述浦發(fā)行高層甚至強(qiáng)調(diào):“商業(yè)銀行和宏觀調(diào)控精神再作博弈,將無益于商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制?!?
記者輾轉(zhuǎn)從另外渠道了解到,目前浦發(fā)行總行下達(dá)給北京分行的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)頗為嚴(yán)格:首套住房面積在90平方米以上的貸款時(shí),最高可貸七成,而第二、第三套住房只能給予六成貸款,除此之外,5年期的執(zhí)行利率也將按照6.39%來計(jì)算。
對于頗有爭議的“自住”等細(xì)則,中國農(nóng)業(yè)銀行總行某相關(guān)研究人士表示,“目前,建設(shè)部并未對‘自住’、‘套型建筑面積90平方米’等相對模糊概念作出解釋,因此各個(gè)商業(yè)銀行只能按照自己理解來執(zhí)行?!?
據(jù)悉,光大銀行上海分行對于“自住”的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是購買3套(含)以內(nèi)住房的算自住。而此前關(guān)于“套型建筑面積”與房地產(chǎn)開發(fā)商在售房時(shí)所提供的“建筑面積”兩者間的差異,光大將統(tǒng)一按照建筑面積90平方米來執(zhí)行。
而工商銀行上海分行除了對首套住房面積在90平方米以上的貸款,貸款人最高可貸七成外,對辦理第二、第三套住房,給予貸款人的貸款成數(shù)以每套5%遞減;中行對第三、第四套則依次遞減10%的貸款成數(shù),對第四套住房的貸款客戶,將上浮房貸基準(zhǔn)利率。
顯然,相對于國有商業(yè)銀行而言,股份制銀行顯然在制定執(zhí)行細(xì)則時(shí)更為靈活。
值得一提的是,包括工商銀行、民生銀行在內(nèi)的多家銀行對非上海戶籍人士的住房貸款也開始謹(jǐn)慎起來,要求貸款人出具相關(guān)在滬工作生活的證明,若無法證明有穩(wěn)定收入來源,銀行將拒絕放貸。
除此之外,各家商業(yè)銀行都有不同程度的輾轉(zhuǎn)之道。
據(jù)記者了解,中行北京分行在辦理第三套住房貸款時(shí),原則上只給予六成貸款成數(shù),但會(huì)依據(jù)貸款人目前職業(yè)性質(zhì)和家庭收入狀況靈活規(guī)定。
“中行這樣做的目的是在于開拓自己的優(yōu)質(zhì)客戶資源。雖然是市場與政策的博弈,但對于商業(yè)銀行來講,也是市場環(huán)境下的應(yīng)變之道。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融研究所教授賀力平表示。
“按揭業(yè)務(wù)是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),各商業(yè)銀行都會(huì)在不違背‘國十五條’調(diào)控規(guī)定和保持自身按揭業(yè)務(wù)不受太大影響的前提下,尋找平衡點(diǎn)。”北京偉家安捷房屋貸款擔(dān)保公司總經(jīng)理康勝表示,“由于二手房市場大多為90平方米以下的建筑面積,而交易雙方也多為自住。對于商業(yè)銀行來講,未來的房貸增長點(diǎn)會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到二手房市場。”
執(zhí)行為重
雖然,此次調(diào)控后各家商業(yè)銀行的執(zhí)行力度較以往都有不同程度的提高。央行上??偛恳仓赋?,5月底房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后,監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)管力度和房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整對未來商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的走勢將產(chǎn)生較大的影響。但就目前的態(tài)勢對市場的影響似乎還并不明顯。
央行上海總部新近發(fā)布的上海貨幣信貸運(yùn)行情況顯示,5月份滬上中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款止跌回升,當(dāng)月微增1.38億元,同比少增19.4億元,扭轉(zhuǎn)了連續(xù)10個(gè)月的跌勢,出現(xiàn)小幅回升。
從北京市場看,從5月29日到6月26日,住宅期房網(wǎng)上日均簽約量為497套。這與宏觀調(diào)控前沒有很大差距。但售價(jià)在8000元/平方米以下的住宅銷售量卻在不同程度增加。
“這次上海一些商業(yè)銀行的細(xì)則確實(shí)比以前要嚴(yán)格,但是上海的市場一直以來運(yùn)行就比較平穩(wěn),目前各個(gè)商業(yè)銀行出臺(tái)的一些細(xì)則也不會(huì)對市場造成太大的影響。即便有影響也只是經(jīng)歷正常的市場觀望階段,相信市場復(fù)蘇不需要太長時(shí)間?!鄙虾3情_集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)認(rèn)為。
那么,信貸政策究竟能在抑制炒房方面發(fā)揮怎樣的作用呢?
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