上海裝潢：近日，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題再次成為熱議話題。業(yè)內(nèi)人士提出，如果把中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)作一家公司的話，它的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，且大多都是銀行債務(wù)。事實(shí)上，去年就有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，我國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均為72%，而從今年不少房地產(chǎn)上市公司的半年報(bào)來看，負(fù)債率依然很高，這給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動(dòng)，畢竟，銀行借貸及購房者付款仍是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)最主要的兩個(gè)融資渠道。本周，我們就與業(yè)內(nèi)人士一起討論房地產(chǎn)業(yè)的資金格局。

　　嘉賓：林榮時(shí) 上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理

　　高負(fù)債有“歷史原因”

　　主持人：有人說，65%應(yīng)是中國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率的臨界點(diǎn)。因?yàn)?004年9月初，銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，其中將開發(fā)商的自有資金比例從30%升至35%，也就意味著開發(fā)商最多只能向銀行借貸65%的資金。但從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)中，負(fù)債率高于此數(shù)的不在少數(shù)，您認(rèn)為造成這種情況的原因是什么？

　　林榮時(shí)：我覺得從總體格局看，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高是個(gè)“歷史問題”。由于從前實(shí)行的是土地批租，相當(dāng)一批開發(fā)商是利用從地方**手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動(dòng)開發(fā)，他們實(shí)際上可能只用5%-10%的自由資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目了。同時(shí)，考慮到上一輪宏觀調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是受到政策“一刀切”的，當(dāng)時(shí)資本市場不是很健全，房地產(chǎn)企業(yè)更不被允許直接上市，加上銀行限制放貸，所以只能靠自身力量融資。雖然1997年后最早一批資產(chǎn)重組、借殼上市的公司中有房地產(chǎn)企業(yè)，但行業(yè)平均負(fù)債水平估計(jì)達(dá)到85%。而后面上市融資的一些房地產(chǎn)企業(yè)，近兩年資金利用情況較好、生產(chǎn)經(jīng)營中累計(jì)資金較多的話，負(fù)債率是有所下降的，但不可否認(rèn)它們“出生”時(shí)是很高的。

　　市場仍“逼”開發(fā)商負(fù)債

　　主持人：目前房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍“超標(biāo)”是否形成行業(yè)危機(jī)？

　　林榮時(shí)：由于高負(fù)債率是普遍現(xiàn)象，在房地產(chǎn)行業(yè)尚未出現(xiàn)大范圍、大規(guī)模的整合兼并的情況下，大家都這樣，那至少眼下大家都“死不了”。但顯然，負(fù)債率問題應(yīng)該引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，要當(dāng)心。上面也提到了，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高有“歷史原因”，是遭到了行政洗滌，那么現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的是更厲害的市場淘汰。

　　值得一提的是，即使在土地出讓公開化、越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)登陸股市后，它們的負(fù)債率還是跌不下來，原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)為了發(fā)展，要將在資本市場里所獲得的收益再投入到土地市場。我們可以發(fā)現(xiàn)，今年以來上市公司在拿地方面相當(dāng)活躍，土地是開發(fā)商的生存根本也是最大支出，而且相對(duì)于賣房租房是一點(diǎn)一點(diǎn)回籠資金，土地儲(chǔ)備可是巨額一次性付出，更何況地價(jià)越來越高，這種局面都“逼”得開發(fā)商高負(fù)債經(jīng)營。

　　控制負(fù)債水平很重要

　　主持人：那么在高負(fù)債率的情況下，如何推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的發(fā)展？

　　林榮時(shí)：不得不說，房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是陷入了一個(gè)地價(jià)、房價(jià)、股價(jià)高位循環(huán)的“怪圈”，高價(jià)也進(jìn)一步導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債經(jīng)營。但是，高價(jià)循環(huán)的局面是可以打斷資金鏈的，等到產(chǎn)生連鎖反應(yīng)時(shí)，行業(yè)的大洗牌就將到來，到那時(shí)，負(fù)債率就顯得有用了，因?yàn)樨?fù)債率越是低的企業(yè)顯然越抗得住風(fēng)險(xiǎn)。