概要: 癥狀 今年以來(lái),漲價(jià)成為北京樓市的最搶眼特征,在2006年還不顯眼的五環(huán)樓市,今年僅上半年?yáng)|、北、西五環(huán)樓盤單價(jià)就已紛紛破萬(wàn)元,南五環(huán)樓盤單價(jià)也在向萬(wàn)元臺(tái)階逼近。和以往幾百元幾百元的漲幅不同,當(dāng)今樓市漲幅是以千元為單位計(jì)算的,而城市中心區(qū)的一些高檔樓盤數(shù)月之間漲幅就高達(dá)50%。不可否認(rèn)其中不乏有的樓盤在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新,有的樓盤配套更加成熟。
癥狀
今年以來(lái),漲價(jià)成為北京樓市的最搶眼特征,在2006年還不顯眼的五環(huán)樓市,今年僅上半年?yáng)|、北、西五環(huán)樓盤單價(jià)就已紛紛破萬(wàn)元,南五環(huán)樓盤單價(jià)也在向萬(wàn)元臺(tái)階逼近。和以往幾百元幾百元的漲幅不同,當(dāng)今樓市漲幅是以千元為單位計(jì)算的,而城市中心區(qū)的一些高檔樓盤數(shù)月之間漲幅就高達(dá)50%。不可否認(rèn)其中不乏有的樓盤在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新,有的樓盤配套更加成熟。但是,更多的樓盤是在提前透支區(qū)域價(jià)值,寅吃卯糧的現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始讓部分投資者撤出樓市。
現(xiàn)象
現(xiàn)象一:價(jià)漲量縮,投資人悄然抽身
和價(jià)格的飛漲相反,這些高檔樓盤的成交量卻出現(xiàn)了萎縮,在今年1~5月,北京高價(jià)高檔住宅仿佛集體陷入一個(gè)“滯脹”怪圈。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年北京住宅銷售量處于近3年來(lái)的低谷。價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米以上的高檔住宅更是遭遇寒流,多數(shù)樓盤銷售幾個(gè)月甚至賣不出一套房。這雖然與“限外細(xì)則”等政策有一定關(guān)聯(lián),但高 房?jī)r(jià)使得投資價(jià)值被開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重透支,投資者開(kāi)始悄然抽身,才是深層原因。
“很顯然,在現(xiàn)在的價(jià)格水平上,目前房地產(chǎn)的投資價(jià)值已不再?!辟Y深房地產(chǎn)投資人士張先生說(shuō),“加上貸款政策的調(diào)整,繼續(xù)投資的資金壓力太大。只要有合適買家,就準(zhǔn)備脫手。”
近期以來(lái),深圳樓市開(kāi)始降溫,也可以說(shuō)明高房?jī)r(jià)給投資者帶來(lái)的壓力。無(wú)論是二手房還是一手房,深圳都不同程度地出現(xiàn)了價(jià)量齊降現(xiàn)象?!吧钲跇鞘械耐顿Y回報(bào)空間正在逐步萎縮。深圳近年來(lái)的高房?jī)r(jià)已令投資客感到風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大,而近期**針對(duì)投資所出臺(tái)的措施更是令炒房者感到緊張,深圳不少投資者開(kāi)始把目標(biāo)指向武漢等二線城市?!币晃划?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士如此分析。
現(xiàn)象二:長(zhǎng)線投資回報(bào)堪憂
高房?jī)r(jià)和新貸款政策的出臺(tái),讓短線投資風(fēng)險(xiǎn)太大。而較為穩(wěn)妥的長(zhǎng)線投資回報(bào)率卻不夠理想。
一位業(yè)內(nèi)人士用一組數(shù)據(jù)向記者說(shuō)明:比如投資一套100萬(wàn)元的房子,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益(例如3年國(guó)債)是3%,則無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年收益應(yīng)當(dāng)有3萬(wàn)元;如果希望實(shí)現(xiàn)5%的收益,則當(dāng)有5萬(wàn)元,月租金需達(dá)到4000元;而如果加上折舊,例如20年,每年折舊需要5萬(wàn)元,則月租金需達(dá)到8000元;因此,如果要投資100萬(wàn)元的房子,月租金需達(dá)8000元才算是有吸引力的,即年回報(bào)要有10%(3%是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益;2%是風(fēng)險(xiǎn)收益;5%是折舊攤銷)。然而從北京目前的出租市場(chǎng)看,要達(dá)到8000元的租金水平是比較困難的。
據(jù)中介行業(yè)的一份調(diào)查顯示,北京五環(huán)以內(nèi)部分區(qū)域的1居室租售比為1∶200,而3居室的租售比則上升為1∶300?!耙话惴课葑馐郾鹊木渚€是1∶200,超出這一比例時(shí),市場(chǎng)泡沫已有出現(xiàn)。”北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉表示。
觀點(diǎn)
每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來(lái)之前,一定有一番虛假繁榮的景象,正如嚴(yán)冬之前是豐收的秋季。當(dāng)年的日本、90年代末的香港以及當(dāng)今出現(xiàn)次貸危機(jī)的美國(guó)莫不如此。只是北京樓市連續(xù)多年的繁榮和走高讓人們忘記了這一點(diǎn)。
然而對(duì)于高位運(yùn)行的樓市,**已經(jīng)開(kāi)始顯示調(diào)控的決心。央行在今年以來(lái),已經(jīng)連續(xù)4次提高貸款利息,7次提高存款準(zhǔn)備金,貸款利率和準(zhǔn)備金率均已達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而全國(guó)性的收縮房貸已成必然,目前已有部分城市已經(jīng)開(kāi)始停止二手房貸款,這些措施無(wú)不指向投機(jī)甚至是投資性購(gòu)房行為。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果北京也采取提高貸款首付、緊縮二手房貸款業(yè)務(wù),北京的市場(chǎng)需求短期內(nèi)將減少30%,這無(wú)疑是對(duì)房產(chǎn)投資的重重一擊。
高房?jī)r(jià)如以投資未來(lái)樓市價(jià)值為代價(jià),投資者就應(yīng)當(dāng)提醒自己好好算筆賬:國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司對(duì)評(píng)估物業(yè)的有一個(gè)公式。如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià),那么該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年≤房產(chǎn)購(gòu)買價(jià),該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年≥房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)值,則該物業(yè)的升值空間就要打上問(wèn)號(hào)了。你投資的物業(yè)是這樣嗎?