索賠無門“田園夢”破滅

    面對通州區(qū)農(nóng)委和張家灣鎮(zhèn)**的強硬表態(tài)，張振等人非常無奈。一方面，法律保障不了耕地上建起的生態(tài)房，他們與開發(fā)商簽訂的購房合同很可能無效；另一方面，開發(fā)商經(jīng)歷多次整改后也無力償還業(yè)主房款。

    在索賠無門的情況下，業(yè)主間開始商討自救對策。有一名李姓購房者說，房子已經(jīng)被強拆，房款也打了水漂，現(xiàn)今只剩下從開發(fā)商手里租下的為期30年或50年的耕地，“無論如何這塊地必須保住，用來種菜也行”。

    然而，這種想法也只能是自我安慰。

    據(jù)通州區(qū)國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于耕地上建設(shè)的生態(tài)房本身就是違法違規(guī)的，所以業(yè)主和開發(fā)商簽訂的承租合同不受法律保護(hù)。再者，誰破壞的耕地由誰復(fù)耕。

    然而，從目前情況來看，“東華養(yǎng)生莊園”內(nèi)的耕地已經(jīng)被平整并鋪上水泥路，大部分被強拆的房子均留有地基和大面積的墻根、磚頭，只剩下少許真正的耕地可用來種菜。中國社科院農(nóng)村問題專家表示，復(fù)耕的代價比重建還要大。

    北京中銀律師事務(wù)所資深律師董正偉也表示，由于業(yè)主與開發(fā)商簽訂合同的標(biāo)的物是違法建筑，所以合同將被判無效，業(yè)**益也得不到法律保護(hù)。

    京郊違規(guī)別墅群背后利益鏈

生態(tài)棚內(nèi)是另一番田園景象。記者夏命群攝

    “村民受益，業(yè)主舒心，開發(fā)商和村委會也有利可圖”，這所謂的“一舉多得”是生態(tài)房開發(fā)商經(jīng)常掛在嘴邊的詞，也是生態(tài)房自2008年以來如雨后春筍般破土而出的根本原因。

    據(jù)了解，由于生態(tài)房地處郊區(qū)，地租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，開發(fā)成本較低，另外加上城市居民重返田園的意愿十分強烈，這使得生態(tài)房從2008年以來相當(dāng)火爆。在不到兩年的時間內(nèi)，京郊各區(qū)縣就涌現(xiàn)出1萬余棟生態(tài)房。

    記者近日暗訪了多家京郊生態(tài)園，發(fā)現(xiàn)這是一條以犧牲耕地為代價組建起來的“食物鏈”?，F(xiàn)如今，生態(tài)房已確定要被強拆，剛剛形成的“食物鏈”也將隨之?dāng)嗔选?

    開發(fā)商蓋生態(tài)房凈利5000萬元

    昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)肖村村北，一塊占地510畝的耕地上密密麻麻規(guī)劃建設(shè)了386棟日光大棚，每棟大棚的面積均在500平方米左右。和其他農(nóng)業(yè)生態(tài)園一樣，大棚內(nèi)建有100多平方米的日光庭院，還留有二三百平方米的農(nóng)用地供業(yè)主種植，非常適合老人養(yǎng)生和年輕市民周末度假休閑。

    昨天，記者在名叫“肖村都市生態(tài)農(nóng)業(yè)園”的施工現(xiàn)場看到，工程已經(jīng)被興壽鎮(zhèn)**叫停。工地上百余名工人有的玩牌，有的睡覺，鎮(zhèn)**的巡查車全天蹲守在路邊，勸阻購房者進(jìn)入。

    記者從土地開發(fā)商——北京華來時代投資有限公司提供的土地租用合同了解到，這塊地由該公司與肖村新成立的肖村經(jīng)濟(jì)合作社聯(lián)合開發(fā)，前者投入4714.5萬元租用肖村510畝耕地30年，用于特色農(nóng)業(yè)推廣、農(nóng)業(yè)休閑、觀光采摘、種植和養(yǎng)殖。

    “如果按照標(biāo)準(zhǔn)的大棚進(jìn)行生態(tài)開發(fā)，他們（開發(fā)商）將無利可圖”，中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所專家表示，但如果在耕地上建設(shè)生態(tài)房，以房屋轉(zhuǎn)租或者銷售的形式來開發(fā)，則蘊藏著巨大的經(jīng)濟(jì)利益。以每棟40萬元計算，肖村都市生態(tài)園386棟生態(tài)房共可獲得1.5億元的毛利，“刨去地租和建設(shè)成本，可凈獲利5000萬元以上”。

    村民每年每畝至少獲利2000元 

    開發(fā)商蜂擁而至的背后，還蘊藏著當(dāng)?shù)卮逦瘯痛迕褡陨淼睦妗?nbsp;

    記者從肖村經(jīng)濟(jì)合作社（村委會）與北京華來時代投資有限公司簽訂的承包合同中了解到，村民每年每畝地至少可獲得2000元的租金回報，這比辛辛苦苦種植玉米、小麥的收成高出五六倍。而村子的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也可以借機獲得發(fā)展。 

    “4700萬元的價格已經(jīng)相當(dāng)于天價，至少合每畝地每年2000元”，北京華來時代投資有限公司的負(fù)責(zé)人坦承，這個價錢對農(nóng)民非常劃算，相當(dāng)于什么都不用干，每人每年每畝可坐收2000元的租金，而且到了第6年后，租金還將每年遞增100元，到第30年，村民每畝每年可獲得4500元的回報。因此，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民出租土地的積極性也很高。 

    該負(fù)責(zé)人還表示，生態(tài)園建成后，村民還將被返聘到大棚內(nèi)搞種植，每天可獲得至少50元的工錢，“相當(dāng)于有了固定工作了”。 

    正因為如此，記者從肖村村委會組織的村民代表大會投票表決書中了解到，當(dāng)天與會的30名村民代表中，有28位同意土地流轉(zhuǎn)用于生態(tài)園的開發(fā)建設(shè)。 

    停工禁令下生態(tài)園大肆開發(fā) 

    村民、村委會、開發(fā)商，乃至業(yè)主，這一條長長的“食物鏈”之所以能夠順利構(gòu)建，與有關(guān)部門態(tài)度曖昧有直接關(guān)系。 

    據(jù)北京華來時代投資有限公司的負(fù)責(zé)人介紹，他們立項前均與村委會簽訂了合同，并在鎮(zhèn)**備案。盡管從去年年底以來，**部門多次下達(dá)停工令，但每次停工不久又開工，**部門總是持默許態(tài)度，“這就給了我們想象的空間”。 

    而興壽鎮(zhèn)**有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，在市國土局沒有下發(fā)明確通知要求拆除前，他們也不好給生態(tài)園定性?！昂迷谵r(nóng)業(yè)部在2008年10月份下發(fā)了一個農(nóng)業(yè)生態(tài)園配管房面積不得超過5%的硬性規(guī)定，我們才有了執(zhí)法的依據(jù)”，興壽鎮(zhèn)**有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，生態(tài)園作為一種新興事物，打著設(shè)施農(nóng)業(yè)的旗號進(jìn)行，在上級未下封殺令之前，只能在政策上進(jìn)行引導(dǎo)，“但這往往不起效果，開發(fā)商大多仍舊我行我素”。 

    就在外界對生態(tài)園仍然存在爭議的時候，市國土資源局今年4月份緊急下發(fā)了拆除令，要求所有違規(guī)占地的大棚全部拆除。然而，在此之前的小半年內(nèi)，已經(jīng)有上萬棟大棚在暗地施工，以至于成了規(guī)模，大棚一片連著一片，成為京郊一大“特色”。 

    被破壞的耕地由誰來復(fù)耕 

    據(jù)了解，生態(tài)園強拆之后將引發(fā)一系列的問題，比如業(yè)主購房款打了水漂，村民租金面臨被收回，施工隊工人拿不到工錢等等，更主要的是，已經(jīng)被破壞的耕地由誰來復(fù)耕？這筆巨額資金由誰來墊付？ 

    對此，市國土資源局局長魏成林在今年4月21日的一次公開講話中談到，作為國家首都的北京市將落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅守耕地保護(hù)紅線不動搖。他表示，守住18億畝耕地紅線，是中華民族賴以生存和發(fā)展的底線，嚴(yán)禁各區(qū)縣以建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的名義占用基本農(nóng)田，變相搞房地產(chǎn)開發(fā)；不得以進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，搞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，在基本農(nóng)田內(nèi)建設(shè)永久性建筑或進(jìn)行嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)活動。 

    從目前各區(qū)縣所采取的措施來看，開發(fā)商是生態(tài)房的建設(shè)方，均須為所有損失買單，但事實情況是，開發(fā)商經(jīng)過此次強拆，實力大大受損，已經(jīng)資不抵債，而有些開發(fā)商干脆玩起了“蒸發(fā)”，因此，執(zhí)行難度很大。 

    ■專家說法 

    生態(tài)房興建之初應(yīng)最嚴(yán)厲封殺 

    中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副研究員沈杰表示，農(nóng)業(yè)生態(tài)房經(jīng)過強拆、土地復(fù)耕等一系列問題后將逐漸演化成一個社會問題，村民、業(yè)主的利益不僅將無法得到保障，這種重復(fù)建設(shè)所造成的人力、物力、土地的浪費也將變得十分嚴(yán)重，涉及金額恐怕要高達(dá)數(shù)十億元。 

    沈杰認(rèn)為，其實這個問題最好的解決方式就是將其扼殺在萌芽中，**應(yīng)該在生態(tài)房興建之初即下達(dá)最嚴(yán)厲的封殺令，嚴(yán)令禁止占用耕地建房的行為發(fā)生。此外，**還必須構(gòu)建一套土地預(yù)警和實時監(jiān)管機制，一旦發(fā)現(xiàn)有打著生態(tài)園旗號搞房地產(chǎn)開發(fā)的行為發(fā)生，當(dāng)即勒令停工整改。 

    他表示，生態(tài)房強拆之后，**還應(yīng)該立即采取措施，確保被占用的土地及時恢復(fù)耕地性質(zhì)，確保農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收。(夏命群)