五年未曾放松的房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)，讓市場充滿想象——股市房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲上漲，開發(fā)企業(yè)歡欣鼓舞，房價走勢這一行業(yè)的永恒話題再次成為熱點(diǎn)。

    “保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從35%降至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例從35%降至30%”，對于這一降幅，盡管不少市場人士認(rèn)為大出意料，但仍有人質(zhì)疑其或?yàn)椤氨囆健?，期盼依靠降低資本金比例來拉動房地產(chǎn)投資是“治標(biāo)不治本”。

    直接利好的邏輯

    下調(diào)資本項(xiàng)目金比例的消息讓房地產(chǎn)行業(yè)“相當(dāng)受用”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭如此對中國證券報記者表示，這等于讓開發(fā)商回到2004年以前房地產(chǎn)調(diào)控之前的好日子。

    這一政策的利好邏輯非常清晰，長城證券研究所出具的報告認(rèn)為，下調(diào)資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，減緩資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)投資增速回升。調(diào)整后，對于保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目，開發(fā)商需要的啟動資金相當(dāng)于降低了43%；對于非普通住宅和商業(yè)項(xiàng)目，啟動資金相當(dāng)于降低了14%。這大大增強(qiáng)了開發(fā)商的投資能力。

    從另一個角度來看，下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例降低了企業(yè)從銀行貸款的門檻，有利于刺激房地產(chǎn)投資，區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢、受益更多。國信證券分析報告指出，自1996年起，國家對于各種經(jīng)營性投資項(xiàng)目，開始試行資本金制度。對資本金未按照規(guī)定進(jìn)度和數(shù)額到位的投資項(xiàng)目，投資管理部門不發(fā)給投資許可證，金融部門不予貸款。本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例至20%，大大降低了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻。由于商品房開發(fā)實(shí)行項(xiàng)目法人制度，按央行121文規(guī)定，開發(fā)貸款按開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道方面，區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢，本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例后，區(qū)域龍頭受益更多。

    國都證券分析師鄒文軍預(yù)計，下半年新增投資將明顯回升。由于銷售的好轉(zhuǎn)明顯好于市場預(yù)期，5月份多個大中城市出現(xiàn)量價齊升的情況，開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)前景的判斷將陸續(xù)由過度悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀甚至樂觀，庫存仍呈現(xiàn)趨勢性減少?，F(xiàn)階段**推地節(jié)奏明顯放緩，土地供應(yīng)不足，土地市場再次出現(xiàn)爭拍地塊的火爆場景。資本金比例的大幅下調(diào)，令開發(fā)商投資杠桿能力大幅提升，35％的資本金比例帶動的投資將放大至2.86倍（100/35），20％的資本金比例帶動的投資更將放大至5倍（100/20），資金準(zhǔn)入門檻的降低，將使未來有效供給增加。同時，未來新增供給的情況還需視土地供給情況，如果新增土地供應(yīng)較少，仍可能出現(xiàn)爭拍土地的火爆場景。

    國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策后，普通商品住房定義標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)普遍放寬，因此，本次利好的覆蓋面較廣。

    開發(fā)企業(yè)未必會將資金加大投資

    “2004年上調(diào)資本金比例，房地產(chǎn)投資難道就因此降低了？房地產(chǎn)行業(yè)就因此降溫了？同樣的道理，下調(diào)這一限制的作用也是有限的，市場如此熱鬧，只是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)太期待政策利好”，一位開發(fā)商在接受中國證券報記者采訪時表示，并不認(rèn)可市場對這一利好政策效用的期待。

    盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)幅度超出前期預(yù)期，但不難看出**的思路是不同項(xiàng)目區(qū)別對待。調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房的項(xiàng)目資本金比例恢復(fù)到1996 年首次設(shè)定該比例的水平。除此之外，對于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如非普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，最低項(xiàng)目資本金比例只下調(diào)了5%，符合**對不同項(xiàng)目區(qū)別對待、有保有壓的一貫態(tài)度。這說明**對待房地產(chǎn)的態(tài)度依然謹(jǐn)慎。

    毫無疑問，降低資本金比例后開發(fā)商資金壓力會得以緩解，但一位北京開發(fā)商直言不諱的表示，“富余出來的錢不會投到開發(fā)投資中去”。由于前期資金鏈緊張，現(xiàn)在不少開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急是拿錢彌補(bǔ)財務(wù)成本的窟窿，而不是加大投資。

    信貸放松仍有懸疑

    同時，對于金融系統(tǒng)而言，資本金放松并不意味著銀行敞開放貸。通知中明確要求，金融機(jī)構(gòu)在提供信貸支持和服務(wù)時，要堅持獨(dú)立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險。要根據(jù)借款主體和項(xiàng)目實(shí)際情況，參照國家規(guī)定的資本金比例要求，對資本金的真實(shí)性、投資收益和貸款風(fēng)險進(jìn)行全面審查和評估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數(shù)量和比例。針對市場有人估算的比例下調(diào)后房地產(chǎn)行業(yè)將新增開發(fā)資金5000億元的說法，楊紅旭預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)貸款將有所增加，但由于“商業(yè)銀行的風(fēng)險在那里擺著，最后釋放的資金絕不會多達(dá)5000億”。

    國信證券提供的資料顯示，“央行121文”當(dāng)中未被新政取代的其他內(nèi)容仍然有效，買地仍需自有資金?！?21號文”當(dāng)中未被新政取代的核心內(nèi)容包括：商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

    投資增長有賴需求回暖

    確實(shí)，在2008年4季度以來的地產(chǎn)新政作用下，國內(nèi)樓市出現(xiàn)了銷售暢旺的暖春行情。但投資的復(fù)蘇步伐仍然緩慢，1-4月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元，同比僅增長4.9%，而去年同期是32.1%，土地購置面積、土地開發(fā)面積及房屋新開工面積則分別負(fù)增長28.6%、12.2%和15.6%；從單月數(shù)據(jù)看，投資、土地開發(fā)、新開工也是環(huán)比負(fù)增長。這表明銷量雖已連續(xù)數(shù)月回暖，但仍未能有效提振開發(fā)商對后市的信心，其買地擴(kuò)張仍然謹(jǐn)慎，仍存在房地產(chǎn)投資衰退的隱憂。這也是市場人士認(rèn)為本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例的主要原因。

    對此，方焱認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長仍有賴于需求回暖，刺激房地產(chǎn)投資的核心仍在于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。去年下半年以來房地產(chǎn)投資增速不斷回落的主要原因是銷售不暢導(dǎo)致開發(fā)商信心不足，隨著今年銷售回暖，開發(fā)商投資意欲逐漸有所提升，但投資恢復(fù)速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于成交量的回暖。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：庫存消化壓力仍然很大，可售量雖然回落明顯，但絕對量仍然偏高；銷量回暖僅經(jīng)歷了幾個月，后市如何，開發(fā)商仍不敢太過樂觀；銷售回暖主要由寬松政策面驅(qū)動，政策能否穩(wěn)定，也存在變數(shù)。因此，單單降低開發(fā)商從銀行貸款的門檻，并不能激發(fā)其借錢投資的欲望，對刺激房地產(chǎn)作用有限，畢竟激發(fā)企業(yè)投資的要素是對投資回報率的預(yù)期。若要促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長，仍有賴于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的利好政策能夠延續(xù)并穩(wěn)定下來，并且適時推出進(jìn)一步鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，以將前一階段出現(xiàn)的銷量回暖態(tài)勢保持住，從而改善開發(fā)商的預(yù)期。（記者 蔡宗琦）