經(jīng)濟(jì)及整體市場(chǎng)回顧
    2007年上半年上海國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較去年同期增長(zhǎng)13%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，而八月份公布的數(shù)據(jù)則顯示經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的趨勢(shì)還在繼續(xù)。2007年1-8月上海固定資產(chǎn)投資比去年同期增長(zhǎng)7.7%。其中房地產(chǎn)投資較去年同期下降6.3%。由于投資環(huán)境的進(jìn)一步提升以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，上海外商直接投資進(jìn)一步增長(zhǎng)，1-8月實(shí)際利用外商投資金額較去年同期增長(zhǎng)9.7%，其中第三產(chǎn)業(yè)吸收的外商直接投資比去年同期大幅增長(zhǎng)20.4%。2007年8月上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲3.9%，比6月末增加1.2個(gè)百分點(diǎn)。 　　　
    另一方面，今年第三季度末中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量同比增長(zhǎng)率達(dá)到18.45%，顯示貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題依然存在。而根據(jù)央行上?？偛堪l(fā)布的8月份貨幣信貸運(yùn)行報(bào)告，今年前8個(gè)月上海金融機(jī)構(gòu)的新增貸款已經(jīng)超出去年全年的貸款增量。流動(dòng)性過(guò)剩以及信貸擴(kuò)張的壓力使得季內(nèi)中央**頻繁出臺(tái)調(diào)控措施。 
    中央**在本季內(nèi)出臺(tái)的一系列針對(duì)金融，投資以及土地的調(diào)控政策。季內(nèi)央行連續(xù)三次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由二季度末的6.57%升至7.29%，而日前央行再次決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至13%的水平,這是今年第8次上調(diào)。預(yù)計(jì)這些措施將在一定程度上控制信貸過(guò)快增長(zhǎng)并改善信貸結(jié)構(gòu)從而降低銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，自8月開(kāi)始中國(guó)停止外資房地產(chǎn)公司的外債結(jié)匯，以抑制外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，此舉一方面可以控制短期外資的流入，另一方面由于政策會(huì)導(dǎo)致投資者較低的負(fù)債資本比例，因此預(yù)計(jì)投資者的總體回報(bào)率將會(huì)一定程度降低。11月1日將正式施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地受讓人需要付清全部土地出讓金后方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，不可按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放使用權(quán)證書(shū)，這一規(guī)定將可能加大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目的資金壓力，提高其獲得土地的成本。 
    供應(yīng)，需求及空置情形 
    在供應(yīng)方面，由于部分在建項(xiàng)目推遲工期，本季市場(chǎng)沒(méi)有新項(xiàng)目完工。雖然如此，一些即將入市的項(xiàng)目繼續(xù)推進(jìn)其預(yù)租計(jì)劃。今年第四季度，預(yù)計(jì)位于九江路的336廣場(chǎng)和南京西路的廖創(chuàng)新金融中心即將完工交付使用，將一定程度緩解目前市場(chǎng)供應(yīng)緊張的狀況。而明年供應(yīng)將會(huì)有較大幅度增長(zhǎng)，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)更加激烈。隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的持續(xù)看好，開(kāi)發(fā)商紛紛展開(kāi)對(duì)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公用地的角逐，8月24日上海黃浦區(qū)南京東路163號(hào)地塊被一家內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以44.04億元天價(jià)奪得,樓板價(jià)為每平方米66,927元人民幣，反映出上海高端辦公用地的稀缺，另一方面也表明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景的充分信心。 
    2007年1至8月，全市辦公樓銷(xiāo)售市場(chǎng)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，成交價(jià)格也創(chuàng)下本年新高。根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，4月份以來(lái)，全市辦公物業(yè)月成交量大于供應(yīng)量。1-8月，全市辦公物業(yè)竣工面積達(dá)79.76萬(wàn)平米，成交面積達(dá)115.96萬(wàn)平米。8月全市辦公樓均價(jià)突破1.5萬(wàn)每平米，比去年同期增長(zhǎng)3.3%。我們認(rèn)為盡管陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策可能對(duì)辦公物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但預(yù)計(jì)其程度有限，受上海良好的經(jīng)濟(jì)基本面及外資流入持續(xù)增長(zhǎng)的支撐，辦公物業(yè)市場(chǎng)在銷(xiāo)售和租賃兩方面仍將持續(xù)上升。 
   租金分析 
    本季度市場(chǎng)需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，而另一方面有效供應(yīng)依然緊缺,在此情況下業(yè)主在租金開(kāi)價(jià)及議價(jià)方面占據(jù)更大優(yōu)勢(shì)，因此季內(nèi)平均租金開(kāi)價(jià)達(dá)到每天每平米1.2美元。而平均成交租金為每平米每天1.1美元，較上季度增長(zhǎng)2.9%，比去年同期增長(zhǎng)10.2%。通過(guò)對(duì)區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)的分析，我們發(fā)現(xiàn)在上海六大主要中央商務(wù)區(qū)中，與上季類(lèi)似，平均租金開(kāi)價(jià)最高的區(qū)域?yàn)殪o安區(qū)，浦東新區(qū)緊隨其后，兩區(qū)分別為每天每平方米1.46美元和1.30美元，顯示出南京西路和陸家嘴兩大商務(wù)區(qū)在租金定價(jià)方面具有的優(yōu)勢(shì)。從全年來(lái)看，因需求在第四季度將繼續(xù)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，而供應(yīng)雖有所緩解，但依然無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，因此全年租金增長(zhǎng)率有望達(dá)到9%-10%。
    因部分公司希望拓展現(xiàn)有辦公面積，加上新進(jìn)入上海的外資公司需要租賃樓宇以便開(kāi)業(yè)，因此甲級(jí)辦公樓的租賃需求依然保持強(qiáng)勁。以下是一些值得關(guān)注的成交案例：均富咨詢(xún)（上海）有限公司承租了黃浦區(qū)萊福士廣場(chǎng)2,929平方米樓面；甲骨文公司承租了盧灣區(qū)香港新世界大廈528平方米樓面；高富諾資產(chǎn)管理有限公司咨詢(xún)承租了盧灣區(qū)新茂大廈445平方米樓面。在需求旺盛及供應(yīng)有限的聯(lián)合影響下，第三季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率達(dá)到2.9%的歷史低值，比上季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中浦東市場(chǎng)空置率更是下降至1.7%的水平，降幅為0.2個(gè)百分點(diǎn)。 
    2007年第三季度上海甲級(jí)辦公樓的毛租金收益率為7.71%，較上季度微幅下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)辦公樓的平均售價(jià)為每平方米5,208美元，較上季增長(zhǎng)3.9%, 較去年同期增長(zhǎng)11.3%。8月份浦西辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)一宗重要的收購(gòu)案例。愛(ài)爾蘭最大的房地產(chǎn)公司之一財(cái)富控股收購(gòu)了上海兩個(gè)主要項(xiàng)目：虹橋上海城和中區(qū)廣場(chǎng)，根據(jù)媒體報(bào)道，估計(jì)此單收購(gòu)總價(jià)超過(guò)70億元人民幣。 
    根據(jù)前三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)，我們預(yù)計(jì)全年上海經(jīng)濟(jì)仍將保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。同時(shí)在中國(guó)產(chǎn)業(yè)及匯率政策更加透明完善的趨勢(shì)下，以及中國(guó)加入WTO后五年金融業(yè)對(duì)外資全面開(kāi)放，外商直接投資特別是金融業(yè)的外資流入會(huì)進(jìn)一步加快增長(zhǎng)，因此甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力依然很大。鑒于未來(lái)市場(chǎng)需求的旺盛態(tài)勢(shì)，同時(shí)今年和明年市場(chǎng)供應(yīng)將逐步增加，因此我們預(yù)計(jì)今年第四季度空置率依然會(huì)有下降的空間。由于明年市場(chǎng)供應(yīng)比較充分，市場(chǎng)空置率將有所上升，但這應(yīng)看成是市場(chǎng)的短期調(diào)整，我們認(rèn)為08年市場(chǎng)租金的增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將維持。另一方面，外資機(jī)構(gòu)投資者將繼續(xù)尋求有利的收購(gòu)機(jī)會(huì)，隨著中央商務(wù)區(qū)可收購(gòu)目標(biāo)日漸稀缺，一些次中心地段的項(xiàng)目也將進(jìn)入投資者的視線(xiàn)。預(yù)計(jì)甲級(jí)寫(xiě)字樓市價(jià)未來(lái)一年將會(huì)上漲8%左右。