最近幾年國內房地產業(yè)非常興旺，越來越多人第一次擁有自己的房子，房價也以驚人的速度高漲，一個專有名詞出現(xiàn)了：房奴。

     綜觀這些現(xiàn)象，以我過去二十多年在國外國內購房的經驗，我發(fā)現(xiàn)其實這當中有不少問題是由于部分購房者在個人理財和購置物業(yè)上經驗不足和一些錯誤理解所致。在此我愿意分享我的一些痛苦和快樂經驗，希望對準備購置尤其是第一次購置物業(yè)的提供參考。

     1）如何不成為房奴？

    與其說這是房地產價格的問題還不如說這是一個個人理財問題。以我最近幾年在國內購置物業(yè)的經驗和觀察，我發(fā)現(xiàn)國內的朋友缺乏一個正確的負債概念。最簡單的一個問題就是到底貸款占收入多少才合適，我沒有發(fā)現(xiàn)國內一個統(tǒng)一和公認的標準，無論銀行還是在國內剛剛開始的個人理財咨詢業(yè)務。

     我們不妨借用一下美國經驗，美國聯(lián)邦儲備委員會（FederalReserve Board）給銀行和個人提供了一個個人房屋貸款統(tǒng)一標準，就是所謂的28－36準則。其中的28是指個人房屋貸款月支出最多占稅前總收入的28％，這里的支出部分包括房屋貸款利息、本金、貸款保險和房地財產地稅（每年交付）；而36是指所有個人負債月支出最多占稅前總收入的36％，個人負債包括房屋貸款和其他如汽車貸款和信用卡等的總和。這個28－36標準被所有銀行嚴格執(zhí)行，否則銀行自己會增加它在個人房屋貸款的風險。部分銀行還增加了一個33％準則，就是如果申請人信用好而又沒有其他房屋貸款的話，房屋貸款比例可以提高到33％，但還是要遵守36％的比例。

    在這樣一個大前提下，理財專家還建議所有的房屋相關開支不應該超過40％，包括貸款、保險、水電煤氣等開支。

     國內銀行的房屋貸款業(yè)務還在新興開始階段，對控制貸款風險還不夠重視。此外對個人收入證明也是非常隨意，這導致很多消費者先考慮要買什么房子而不是先考慮自己能買多貴的房子。很顯然對所有人來說房子越大越貴越好，在缺乏一個客觀限制（銀行貸款限度）機制下，部分消費者很容易超過自己的承擔能力。如果你不想當房奴，首先你要約束自己，不要超過自己能夠承擔的能力，嚴格遵守1/3（33％）的貸款比例。

    當然這個非常松懈的貸款環(huán)境給予一些房地產投資者一個非常大的空子，這是話外題了。

    問題是，如何抵擋那些超過你承擔能力房子的誘惑？

     2）一步到位害人不淺！

     我發(fā)現(xiàn)一些初次購買房子的都有這個一步到位的錯誤想法，工作沒幾年的小兩口還沒有孩子的家庭就在考慮購買100平米的三居，為自己未來的孩子和退休的父母準備。他們以為買房子如同結婚一樣一生只有一次，或者看著天天在漲的房價擔心未來買不起所需要的房子。

     除非有特別的社會性事件如戰(zhàn)爭，個人收入通常要經歷一個反扣碗形狀的曲線：剛開始比較低，隨后的10年高速增長，然后進入一個平穩(wěn)階段，最后退休后減少。對于還在收入不斷增加的年輕購買者來說，他們應該選擇適合自己3－5年計劃的房子，等將來收入增加家庭結構改變以后再升級到更大更好的社區(qū)。在國內還沒有推出永久性房地產增值稅之前，每隔3－5年換一間更貴的房子不需要交多少稅，因此這種升級（trade up）行為應該是年輕收入增長型家庭所采取的模式。

     我畢業(yè)半年后買的房子的價格是我工作10多年后購買房子價格的1/6，在此之間我換了三次，每次都是越來越貴，越來越大。當然其中有一間我也當了兩年房奴，也是錯誤認為要為小孩和父母準備，痛苦的教訓。