日前，有市民向本報(bào)反映，有房地產(chǎn)開發(fā)商將兩套甚至多套小戶型打通，并成一套大戶型房來**。對于開發(fā)商的此類行為，相關(guān)職能部門表示，這樣的做法表面上雖然沒違反相關(guān)法規(guī)，卻違背了國家制定相關(guān)政策的初衷，目前尚無法規(guī)對其進(jìn)行制約。鑒于該類房屋可能產(chǎn)生的法律及按揭風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)人士特別提醒，對于其相對復(fù)雜的后續(xù)問題，購房者必須有所認(rèn)識。

　　大戶型一房兩證 難覓小戶型蹤影

一道大門內(nèi)的兩個(gè)“獨(dú)戶”，只有一墻之隔。

　　日前，急于置業(yè)的市民吳小姐前往福田某在售樓盤看房，并看中了一套大戶房型。但在進(jìn)一步了解了該房的情況后，她卻有些猶豫不決起來?！笆蹣菃T告訴我，我看中的這套房是由兩個(gè)小戶型房所組成的，也就是市面上所說的‘雙拼房’。他們說這只是為了應(yīng)付房屋驗(yàn)收時(shí)的一些問題。驗(yàn)收完畢了，就可以打通改造，完全不影響房屋的使用。不同之處就是需要簽兩份合同，拿兩個(gè)房產(chǎn)證?！睂τ谒彿吭吹奶厥庑?，吳小姐表現(xiàn)得比較謹(jǐn)慎，并沒有貿(mào)然簽約，而是多方了解有關(guān)此類雙拼房型的背景。

　　就此情況，記者于近日前往這處樓盤進(jìn)行調(diào)查。在售樓處，一位售樓小姐熱情地告訴記者，目前該樓盤所售房屋均為大戶型，分別為150平方米到250平方米不等。當(dāng)記者提問是否有稍小一點(diǎn)的戶型時(shí)，對方回答沒有。而后，在工作人員的指引下，記者隨即前往一處150平方米的樣板房進(jìn)行參觀，從入戶花園進(jìn)入后，一眼便可看到內(nèi)部裝修之豪華，客廳、餐廳南北貫通，視野極佳。在此期間，記者也前往其他樓層查看，發(fā)現(xiàn)同樣位置房屋的房型卻和樣板房大相徑庭。推開大門，記者走進(jìn)入戶花園的位置，前方被一道墻隔開，眼前出現(xiàn)兩條不同的通道。經(jīng)查，這處毛坯房相比樣板房，只是在局部多砌了幾道墻，從而將南北區(qū)域隔開，形成所謂的兩戶而已。

▲網(wǎng)頁上的套房信息。

　　隨后，記者登錄深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢該樓盤的信息，發(fā)現(xiàn)該樓盤在售樓房一共有5棟，其中4棟為高層，1棟為小高層。從登記的項(xiàng)目信息來看，這已登記的5棟樓房中，32層的2號樓為兩梯兩戶，房型分別為180平方米和150平方米的大戶型，而其余1號、3號、4號、5號均為兩梯四戶的房型，房型面積在60平方米到90平方米不等。顯然，這與售樓人員稱的“只售大戶型”形成了反差。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前市面上流行的“打通小戶型”以及“雙拼戶型”，就是發(fā)展商在項(xiàng)目初期按照兩套房報(bào)建，但在賣給消費(fèi)者時(shí)，通過一定的技術(shù)處理，將兩套房拼成一套房**。以記者實(shí)地探查該樓盤某樓1203、1204為例，所登記的建筑面積分別為62平方米和88平方米，其相加后的總面積正好與銷售方所推的150平方米房型面積吻合。

　　鉆了政策漏洞 暫無法規(guī)制約

　　俗話說，“上有政策，下有對策?！贝蛲ㄐ粜鸵约半p拼房等，正是開發(fā)商追求利益最大化的產(chǎn)物。2006年下半年調(diào)控政策出臺之后，大戶型開發(fā)受到控制。很多開放商一方面為爭取市場，另一方面為了完成“90平方米以下新建商品房總量控制在70％以上”的規(guī)定，設(shè)計(jì)出可以相鄰兩套或上下兩套打通的組合戶型，按兩套90平方米以下的小戶型銷售，有兩個(gè)房產(chǎn)證，由一戶業(yè)主購買。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，這樣的銷售方式很普遍，相當(dāng)部分的樓盤在售或曾經(jīng)**過這種“雙拼”甚至“三拼”戶型?！按髴粜头慨a(chǎn)投資少、成本低、利潤高，而小戶型恰恰相反。而且，關(guān)鍵問題在于市場上的確存在客戶對大戶型房的需求，在追求利益最大化驅(qū)使下，開發(fā)商打政策的擦邊球也就不足為怪了。”此外，對于打通**的雙拼以及多拼房型，開發(fā)商均有不同程度的優(yōu)惠，以吸引客戶。

　　市國土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到驗(yàn)收目前都是嚴(yán)格按照90／70政策在做，但是開發(fā)商出現(xiàn)這種打通房子銷售的行為則在政策規(guī)定之外，暫時(shí)也沒有有效的辦法進(jìn)行管理和限制。

　　對于這種“一房兩證”的現(xiàn)象，記者也咨詢了法律界人士。九州豐澤(豐澤博客,豐澤新聞,豐澤說吧)律師事務(wù)所的楊律師表示，法律上暫時(shí)無明文規(guī)定開發(fā)商不能將兩套房子打通為一套**，因此，這樣的做法鉆了相關(guān)政策的漏洞，卻并沒有違反現(xiàn)行的法律?！皬谋砻嫔峡?，開發(fā)商是嚴(yán)格按照規(guī)定在建造房屋，但是房屋通過驗(yàn)收之后，他們就可以通過打通兩套房屋的方式去鉆政策漏洞，這種方法雖然“有問題”，但從目前的法律上確實(shí)無法限制這種“通房”、“雙拼”式的銷售。”楊律師告訴記者，相關(guān)政策法規(guī)上的滯后性，造成“一房兩證甚至多證”**現(xiàn)象的頻發(fā)。

　　后續(xù)問題多 涉法律風(fēng)險(xiǎn)

　　打通小戶型變雙拼房型雖然有市場需求，但也并不盡如人意。記者實(shí)地采訪也發(fā)現(xiàn)，屬于“雙拼”的戶型雖然面積較大，但布局很不合理。由于是拼接而成，客廳和餐廳的銜接部分難以利用，走道略顯狹窄。購房者要是想調(diào)整好戶型，在后期裝修上，還需要?jiǎng)右恍┦帜_。此外“雙拼房”在購買、手續(xù)以及后期費(fèi)用上可能遇到的問題也比較多。

　　“雙拼房”顧名思義要辦兩個(gè)房產(chǎn)證，兩個(gè)房產(chǎn)證，意味著購房者要交兩套房子的契稅，辦理兩套房子的手續(xù)，這無形中增加了人力、物力以及時(shí)間成本。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）的房屋，滿足相關(guān)要求可以被列入普通住宅，可以享受1．5％的稅率，至于144平方米以上的大戶型的繳稅比率為3％。此外，根據(jù)國家去年年底出臺的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％，同時(shí)對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

　　事實(shí)上，對于打通小戶型究竟是按照一套房還是兩套房交稅的問題一度存在爭議。就此問題，記者先后咨詢了市地稅局、市國土資源和房管局以及市規(guī)劃局，對方均表示，開放商和購房者這樣的做法雖然涉嫌鉆政策的漏洞，但是確屬“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”，而相關(guān)政策上尚未形成對此類做法的制約。因此，就目前的情況來看，打通小戶型以及雙拼房仍然將根據(jù)房產(chǎn)證上的信息按章繳納契稅。

　　但法律界人士還是特別提醒購房者，兩套打通小戶型分別上稅在稅率上和大戶型房有所區(qū)別，如果按照小戶型房屋稅率減半納稅，對于可能造成的偷稅嫌疑以及相關(guān)的法律責(zé)任，購房者必須有所認(rèn)識。

　　雙拼房為“二次置業(yè)” 按揭成本高

　　除此之外，在貸款按揭的問題上，這類打通型房的境遇也比較復(fù)雜。此前，對于雙拼房究竟算一套房還是兩套房，個(gè)別銀行確有不同的對待方式，但是就目前的情況來看，銀行方面對雙拼房的界定已經(jīng)日趨明朗化。

　　日前，記者就雙拼房的貸款問題咨詢了建設(shè)銀行房貸部的一位工作人員，對方表示有兩套房產(chǎn)證的“雙拼戶型”就得算兩套房，即使首次置業(yè)也會有其中一套不能貸到首付二成、七折利率優(yōu)惠。換句話說，雙拼房甚至是多拼房將花費(fèi)更多的利息成本。由于第二套房界定新標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格按照家庭來計(jì)算，因此，即使首次置業(yè)買此類“雙拼戶型”，也有一套房要算二次置業(yè)，不僅首付部分從二成升至四成，且第二套房的房貸利率也要從首次置業(yè)所享受的15％下浮，變成10％的上浮，一來一去要多出25％的利率。

　　除此之外，業(yè)內(nèi)人士也提醒，如若物業(yè)稅將來依照房屋持有套數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)開征，對“雙拼房”持有人來說，那也將是一筆不小的開支。