主臥、副臥、書房、雙衛(wèi)、儲(chǔ)藏室……這些過去只有在100平方米以上戶型中才有的居室空間，現(xiàn)在出現(xiàn)在八九十平方米的戶型中。去年出臺(tái)的“90平方米以下戶型必須占到70%以上”調(diào)控政策，對(duì)今年的影響將會(huì)更加明顯，小戶型產(chǎn)品將主導(dǎo)住宅開發(fā)市場。有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，住宅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上走向精細(xì)化，塔樓產(chǎn)品抬頭，產(chǎn)品類型將更加豐富。

向精細(xì)化發(fā)展

房地產(chǎn)政策調(diào)控對(duì)住宅結(jié)構(gòu)的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是從市場方面看，在2006年調(diào)整過關(guān)的產(chǎn)品以及2007年的新供應(yīng)量同步上市，90平方米以下小戶型集中供應(yīng)，住宅產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭難以避免。在“風(fēng)格”和“生活”概念逐漸喪失吸引力的時(shí)候，開發(fā)商不得不將注意力集中在產(chǎn)品舒適度和物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量上來。小戶型開始向“面積小功能多”的精致、緊湊方向發(fā)展，擁有大戶型的舒適和功能，市場有望進(jìn)入精細(xì)產(chǎn)品時(shí)代。二是從產(chǎn)品自身而言，其變化不僅表現(xiàn)在面積上，還表現(xiàn)在建筑形態(tài)、居室空間的變化發(fā)展上，甚至對(duì)建筑節(jié)能會(huì)提出一定的要求。記者從某戶型設(shè)計(jì)圖上發(fā)現(xiàn)，85平方米被設(shè)計(jì)成了兩室兩廳雙衛(wèi)，而客廳開間依然保持在4.2米的寬度。設(shè)計(jì)師告訴記者：為充分保留房型的功能，同時(shí)實(shí)現(xiàn)大戶型的舒適，在設(shè)計(jì)時(shí)，優(yōu)化副臥和書房，增大活動(dòng)空間面積，同時(shí)，加入向外延伸的飄窗，增強(qiáng)房屋的通透和舒適感。

塔樓有望回升

目前的住宅市場多以一梯兩戶、南北通透的板樓為主，這種格局能最大限度地滿足居住者對(duì)采光和通風(fēng)的需要，但難以滿足節(jié)能省地的需要。因此，當(dāng)“90平方米”和“70%”限制出臺(tái)，小套型面積的住宅成為市場主流時(shí)，一梯兩戶的板樓很可能被一梯多戶所取代，板樓在住宅建筑中的主導(dǎo)地位也將讓位于塔樓及板塔結(jié)合等建筑模式，這樣才能保證得房率和節(jié)能省地兩方面的需要，滿足中低收入人群的需求。

產(chǎn)品類型多樣

建筑戶型的變化最根本的原因還是來自建筑空間功能的細(xì)分和消費(fèi)客群的不斷細(xì)分。受宏觀調(diào)控的影響，小戶型的消費(fèi)層面在不斷擴(kuò)增，將從原有的純過渡性居住的青年一族，逐步發(fā)展成涵蓋社會(huì)多個(gè)層面的多目的性消費(fèi)，單一的居住模式將被徹底改變。廳室合一的“solo”（超小戶型），經(jīng)濟(jì)實(shí)用的一居室，精裝小豪宅，甚或?qū)樽杂陕殬I(yè)者打造的商務(wù)套房等滿足不同層面的小戶型都將表現(xiàn)不俗。另外，在居室和面積的組合方面，每一個(gè)新概念的提出都將使小戶型設(shè)計(jì)更合理，更人性化。85平方米可以做到三室兩廳，兩室兩廳的布局在65平方米的面積內(nèi)可以五臟俱全，不再是難以置信的事。住宅形式也千變?nèi)f化，空間布局不拘一格。據(jù)介紹：眼下的住宅開發(fā)，不再像以前那樣簡單地用實(shí)墻將各個(gè)功能空間分隔，加扇門就完成了一個(gè)戶型設(shè)計(jì)，而是需要建筑師從人體工程學(xué)的角度出發(fā)，將原需要120平方米甚至更大面積才能安排的功能空間，排放在90平方米甚至更小的空間里。這就對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出了更高的要求：設(shè)計(jì)時(shí)如何將平面功能與空間功能相結(jié)合，只有產(chǎn)品達(dá)到以毫米為單位的精細(xì)設(shè)計(jì)，才能做到“麻雀雖小、五臟俱全”，并解決同樣面積住宅的差異化問題。

隨著人們居住理念的轉(zhuǎn)變和居住群體的日益擴(kuò)大，越來越多的人青睞中小戶型住宅，在保障基本的居住功能的前提下，如何減少買房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)將受到購房者的重視。因此，做中小戶型住宅用“小戶型、大配套”的思路去設(shè)計(jì)和開發(fā)，讓中小戶型的居住品質(zhì)回歸到人最根本的需求上，才能吸引購房者