提問：我家的新商品房在4樓，客廳外陽(yáng)臺(tái)是開放式的，客廳不是太大，我很想在把陽(yáng)臺(tái)封閉起來(lái)，既可保持室內(nèi)光線充足和通風(fēng)，又能增加客廳的面積，好擺放沙發(fā)和電視。但按照物業(yè)管理公司的規(guī)定，不準(zhǔn)封閉陽(yáng)臺(tái)以免影響樓房的外觀，請(qǐng)問怎么辦呢？   

回答：封陽(yáng)臺(tái)，要得到物管同意嗎？   

　　日前，住在杭州下城區(qū)某大型樓盤的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買來(lái)的房子，現(xiàn)在搞裝修時(shí)想把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)，但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于禁止封陽(yáng)臺(tái)的條款，說不能封陽(yáng)臺(tái)，并且說如果擅自封陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)有權(quán)起訴。   

　　記者一了解，遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少。現(xiàn)在一些新的小區(qū)，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有禁止封陽(yáng)臺(tái)的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑：1、物業(yè)禁止封陽(yáng)臺(tái)是否有法理依據(jù)？2、物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽(yáng)臺(tái)？3、物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)？   

　　物業(yè)說法   

　　不許封陽(yáng)臺(tái)，早就說好了   

　　一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，一般開敞式陽(yáng)臺(tái)在銷售時(shí)是按一半面積計(jì)算，而封陽(yáng)臺(tái)則是算全面積，因此業(yè)主購(gòu)買開敞式陽(yáng)臺(tái)的住宅后自行包陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)獲得了面積差額的利益。   

　　他還認(rèn)為，包陽(yáng)臺(tái)涉及到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現(xiàn)在一般物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽(yáng)臺(tái)，也是考慮到整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。對(duì)私自封陽(yáng)臺(tái)的住戶,物管公司一般采用勸說的方式，物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。   

　　杭州下城區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理中心副主任金志韋表示，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。   

　　第二十三條還提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。   

　　“因此，如果業(yè)主購(gòu)房時(shí)已簽了該《臨時(shí)業(yè)主公約》，則需要遵守，擅自包陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)可以告業(yè)主?！苯鹬卷f提醒業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同前，一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》，如果有疑義及時(shí)提出來(lái)，簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。   

　　律師說法   

　　看業(yè)主公約怎么約定   

　　“這個(gè)問題比較復(fù)雜?！闭憬瓏?guó)圣律師事務(wù)所律師舒寧說，一般購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問，可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。   

　　不過，在浙江六和律師事務(wù)所律師于建國(guó)看來(lái)，哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時(shí)公約，封了陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)還是無(wú)權(quán)告業(yè)主的。   

　　“如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)沒有牽涉房屋墻體的變動(dòng)，可以自行封閉陽(yáng)臺(tái)。因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同，合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主，違反《臨時(shí)業(yè)主公約》，就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司作為第三者，無(wú)權(quán)告業(yè)主。并且《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。業(yè)主委員會(huì)成立之后，有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約?！?nbsp;  

　　如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)要對(duì)墻體進(jìn)行變動(dòng)，則要具體對(duì)待。倘若房屋本身設(shè)計(jì)中的承重要求不能承受封閉陽(yáng)臺(tái)，業(yè)主不得自行封閉陽(yáng)臺(tái)，這部分業(yè)主如果自行封閉陽(yáng)臺(tái)，需要相關(guān)設(shè)計(jì)單位以及建設(shè)行政主管部門的相關(guān)行政審批