■ 本期嘉賓： 
郭田勇：中央財經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任 
馬 晨：北京農(nóng)村商業(yè)銀行高級經(jīng)理 
袁鋼明：清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員 
易憲容：中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 
朱武祥：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系教授 
銀行死在地產(chǎn)前面？ 
【正方】 
　　袁鋼明：房價對銀行的影響非常大。首先，目前很多人向銀行貸款買房，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本人支付能力，買房者預(yù)期房子會升值，因此當(dāng)房價沒有升值趨勢后，一部分人會即刻清場離開。目前，中國房產(chǎn)消費(fèi)的情況是，如果房價不下降，很多人的確買不起房，但是，房價一旦下降，銀行的個人貸款還款又可能出現(xiàn)問題。在日本就曾出現(xiàn)個人還不清銀行貸款，房子貶值，房價泡沫破滅的情況，對銀行造成極大影響。因此，對房價的監(jiān)控需要高度重視。 
【反方】 
　　郭田勇：銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款主要是針對地產(chǎn)商的貸款和針對個人的貸款。有人認(rèn)為房價下跌，銀行會出現(xiàn)問題。但是我認(rèn)為這只是個“度”的問題——房價即使下跌20％至30％，銀行本身也不會出現(xiàn)問題，但是如果房價腰斬，大規(guī)模斷供出現(xiàn)的話，銀行就有**煩了。 
　　一旦出現(xiàn)大規(guī)模斷供現(xiàn)象，銀行的不良貸款率會大幅上升。但是，由于銀行對房地產(chǎn)商的貸款通常是以土地證書做抵押，一旦還不了款，土地被銀行收走。因此，即使銀行的不良資產(chǎn)短時間里反彈，但是后繼銀行的資產(chǎn)保全可以在一定程度上確保銀行資產(chǎn)的安全性。因此，最后的實(shí)際損失可能也比原先預(yù)計的要少得多。 
　　在一級市場上，土地的價格比房價跌得快。土地沒人買，銀行手中有保全，拿去掛牌折賣，價格會大大下降，從而帶動房價下降，銀行也不會像有些人之前說的，銀行會死在房地產(chǎn)前面。 
　　易憲容：從央行2008年一季度貨幣政策報告來看，到2008年3月底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬億元（占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的17％），其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元（占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6％左右），個人住房按揭貸款余額為3.13萬億元（占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的11％左右）。也就是說，到3月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額只有1.8萬億元，占銀行體系貸款余額總的比重不高。 
　　對于國內(nèi)個人住房按揭貸款來說，不良率的高低還與國內(nèi)房價上漲幅度有關(guān)。房價下跌時，個人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險就越高，而房價上漲時，風(fēng)險反而越低。從目前來看，個人住房按揭貸款風(fēng)險較高的貸款可能在8100億元左右，而這8100億元貸款占整個銀行體系貸款總額不足3％。也就是說，即使出現(xiàn)最為極端的情況，這8100億元個人住房按揭貸款全部成為不良貸款，也僅占國內(nèi)銀行體系不足3％的資產(chǎn)。因此，就目前的情況來說，這些個人住房按揭貸款風(fēng)險并不高。 
　　一般來說，如果承認(rèn)住房是消費(fèi)品，那么，居民的住房消費(fèi)都是有限消費(fèi)，住房價格基本上由市場的供求關(guān)系來決定，由居民的支付力來決定。因此，住房的價格無論是上漲還是下跌，只會隨著住房供求關(guān)系來波動，而談不上金融安全的問題。 
　　即使有些購買住房的民眾是通過銀行信貸來進(jìn)行，無論是房價的上漲或下跌，居民所購買的消費(fèi)效用不會由于房價上漲而增加，也不會由于房價下跌而減少。既然居民所購買住房的消費(fèi)效用是一樣的，通過銀行信貸購買住房的民眾并不會由于住房價格的變動而改變持有狀況。更何況，居民在通過銀行信貸購買住房時，住房按揭貸款首付比例在30％以上。如果房價下跌，購買住房消費(fèi)的居民如果是由于房價下跌而放棄所持有的住房，那么不僅會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會居無定所。因此，購買住房消費(fèi)的居民即使是通過銀行消費(fèi)信貸購房，除非他們完全喪失工作或支付能力，否則他們不會放棄對住房的持有。 

　　【背景】 
　　銀行和房地產(chǎn)之間關(guān)系微妙，相互支撐卻又相互牽連，任志強(qiáng)那句“要死，也是銀行先死”并非聳人聽聞。今年，我國遭遇著國際金融環(huán)境惡化和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩的內(nèi)憂外患。而已經(jīng)過半了的2008年，地產(chǎn)業(yè)始終被“資金鏈吃緊”、“降價”、“變相打折”的聲音所充斥著，消費(fèi)者企圖從蛛絲馬跡中找到買房契機(jī)，一場銀行、地產(chǎn)、消費(fèi)者的博弈貌似剛剛開始，其實(shí)早已暗斗多時。銀行是否會死在地產(chǎn)之前？地產(chǎn)商到底缺不缺錢？高燒不退的房價是否能有所松動？而政策對經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度又將如何？ 
　　房價理性回歸？ 
　　【正方】 
　　馬晨：杭州、南京、深圳等地方已經(jīng)出現(xiàn)了房價向下的趨勢。從表面看，北京的房價似乎沒有松動，實(shí)際上也出現(xiàn)變相打折的情況，如有的樓盤售樓加精裝修還送車。這也從另一個層面顯示出開發(fā)商急切希望將樓售出以換取流動資金的愿望。今年宏觀經(jīng)濟(jì)整體增長速度趨緩已成定局。從過去好幾年到去年，房價被炒得過高，現(xiàn)在應(yīng)該是回歸理性的時候。 
　　郭田勇：有人認(rèn)為持續(xù)的雙順差、流動性過剩會推動房價上漲，但是我認(rèn)為流動性過剩是外因，只是事物變化的條件，內(nèi)因才是變化的根據(jù)。2006年、2007年房價大漲，房價水平相對于收入水平來說過高。西方國家1個人用七八年的工資就可以買一套房，但是中國要用二三十年才能買一套，有的甚至要四五十年才能買一套，這是不正常的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價值中樞。 
　　中國經(jīng)濟(jì)過熱，錢再多，流動性再過剩，在短期內(nèi)可能會推漲房價，但是消費(fèi)者不可能長期持有一個估值偏高的投資品。 
　　2006年、2007年房價高漲還是有一定根據(jù)的，資金充裕者買房較多，普通老百姓買房較少，2008年或者以后還想依靠這部分人拉動房地產(chǎn)市場不太現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)在國家限制第二套房，盡量讓有需求的人能夠買得起房。越往后房價相對于收入來說越來越高的話，炒房者會清理掉一部分房，房子就會出現(xiàn)合理性回調(diào)。 
【反方】 
　　袁鋼明：未來房價不一定會跌，可以說基本上不會跌，主要原因是城市土地越來越緊缺。從世界來看，商品房不是蓋給富人的，而是針對普通百姓的。比如日本，大多數(shù)房都是蓋給大眾消費(fèi)者的，只有少數(shù)房是超過人們實(shí)際購買能力的。 
　　但是中國情況不一樣，因?yàn)楦辉Ｈ丝谳^為集中在幾個大的城市。因此，地產(chǎn)商將目光集中在這些很小一部分的高收入人群，市場上經(jīng)濟(jì)適用房太少，政策扶持也還沒有及時到位。 
　　同時，房地產(chǎn)是一個很大的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，會牽連很多行業(yè)，鋼鐵、建材企業(yè)會首當(dāng)其沖，最后，國家經(jīng)濟(jì)也會出問題。因此，**將對房地產(chǎn)市場采取一些干預(yù)手段防止其下滑，這些因素都促使房價穩(wěn)定，因此，房價往下降的可能性不大。 
　　銀行一念“緊箍咒”，地產(chǎn)商就頭疼？ 
【正方】 
　　袁鋼明：現(xiàn)在我國的貸款增速是14％左右，按照經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)貸款增速低于15％時，所有企業(yè)都會感到資金緊張，對房地產(chǎn)業(yè)來說尤其如此。但是，盡管開發(fā)商的資金鏈吃緊，不到周轉(zhuǎn)不開，開發(fā)商不會輕易拋售房產(chǎn)。當(dāng)開發(fā)商不得已拋售房產(chǎn)，個人買房者也開始大規(guī)模拋售時，房地產(chǎn)業(yè)就有面臨崩潰的危險。 
　　馬晨：國家政策規(guī)定，開發(fā)商拿到地后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)對土地進(jìn)行開發(fā)，如果不開發(fā)，就要將土地“吐”出來，地產(chǎn)商受到從緊貨幣政策很大影響。去年房價猛漲的時候，很多開發(fā)商大量囤地，但是資金鏈又受到影響，因此，目前有些地產(chǎn)商的日子確實(shí)不太好過。 
城市化的趨勢是不可避免的，城市化也是我國發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)可以帶活其他行業(yè)，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，我國經(jīng)濟(jì)將受到重創(chuàng)，因此國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況高度關(guān)切。 
　　但是，今年我國的從緊貨幣政策不改，現(xiàn)在防通脹是首要任務(wù)，這點(diǎn)從央行行長***在多個場合的表態(tài)中都可以看出來。越南金融危機(jī)給中國**警示作用很大，越南發(fā)生金融危機(jī)之前大約有兩三年時間，通脹率一直保持在7％至8％之間，但是越南**沒有采取積極的政策抑制通脹，熱錢大量涌入，再大量涌出，重重沖擊了越南經(jīng)濟(jì)。 
 
　　經(jīng)適房能扛起房價下降大任嗎？ 
　　【反方】 
　　易憲容：房價本來就不是低收入群體推上去的，解決了他們的住房問題，房價也未必會下來。保障性住房對商品房市場不會有影響，因?yàn)樗鼈冡槍Φ氖遣煌后w，分屬兩個不同層面。 
　　另外，房地產(chǎn)本來就有兩種屬性：即投資的屬性和消費(fèi)的屬性。如果在投資的屬性下，經(jīng)濟(jì)適用房對未來房價的走勢是沒有影響的。因?yàn)?，?jīng)濟(jì)適用房不是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，所以在房地產(chǎn)市場由投資屬性占主體時，經(jīng)濟(jì)適用房的“冷凝”作用幾乎沒有。 
如果房地產(chǎn)市場以消費(fèi)型為主導(dǎo)，那么，房價將由供求關(guān)系決定。而此時經(jīng)濟(jì)適用房就能和普通商品房一樣，作為總供給的一部分，在總需求有限的條件下，經(jīng)濟(jì)適用房的不斷投放市場一定會使房價下跌。 
　　但我現(xiàn)在的觀點(diǎn)是，我國的房地產(chǎn)市場仍然是投資品市場，很多人買房子不是為了住，而是為了賺錢?，F(xiàn)在市場上明擺著有很多空房子，但為什么房價還這么居高不下，為什么很大一部分有需求的人仍然被拒之“門外”？在這種市場條件下，依靠經(jīng)濟(jì)適用房來抑制房價是不現(xiàn)實(shí)的。 
　　郭田勇：國家出臺政策保障經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，可以分流掉一部分需求，但是目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策還不清晰，因此，它們和商品房之間還存在一些定位沖突。 
　　對第二套房政策，原則上不會發(fā)生根本性變化，盡管如果松動二套房市場會對當(dāng)前交易量萎縮的市場有所刺激，但是**還是會嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。 
【反方】 
　　易憲容：從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，到目前為止，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮并未改變，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場資金的流入不僅沒有改變，反而快速增長。如果房地產(chǎn)市場這樣的快速增長依然難以改變，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫遲早會被刺破，也許中國經(jīng)濟(jì)會陷入如日本十年經(jīng)濟(jì)衰退或美國次貸危機(jī)一樣的境地，最終，這一切將由全國人民來埋單。 
　　從實(shí)際的情況來看，房地產(chǎn)市場的資金并不緊張。目前為止，也沒有看到哪家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂了。對于企業(yè)來說，一方面手中持有大量市場所需要的產(chǎn)品，另一方面又出現(xiàn)資金緊張，它一定會把手中大量持有的商品尋找一個合適的價格賣出去。就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的情況來看，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張時，也一定會為手中的住房找一個合適的價格早點(diǎn)賣出去，以便企業(yè)資金早點(diǎn)回籠。 
因此，就目前的情況來看，并非是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金出現(xiàn)什么緊張。否則，這些企業(yè)一定就會把手中持有的住房降價**。在任何一個房地產(chǎn)市場，沒有賣不出去的房子，只有購房者接受不了的價格。住房供給多了，價格達(dá)到消費(fèi)者希望值，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住房遲早會賣出去，資金就能夠盡早回籠。 
　　朱武祥：過去幾年，國內(nèi)很多地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是以高增長回饋了市場，但高投資推動高增長的模式背后是持續(xù)的負(fù)現(xiàn)金流。再加上一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流期限結(jié)構(gòu)模式，以往增長模式（資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）和融資模式之間的不匹配迅速凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)風(fēng)險顯著增加。 
　　房地產(chǎn)融資環(huán)境嚴(yán)峻局面難以改觀，融資環(huán)境更為惡化，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)調(diào)整難度顯著增加，調(diào)控代價很大。比如說股市，以前A股市場對房地產(chǎn)市場有歧視，有些企業(yè)本來商業(yè)模式很好，但受制于對房地產(chǎn)企業(yè)的約束沒有及時體現(xiàn)意愿，所以陷入困境。今年不管是買殼還是什么方式，想上市的公司通過股票市場融資的機(jī)會不大，或許還要等很長的時間。 
　　到目前為止，各個地產(chǎn)企業(yè)家都在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，包括降價、銷售、賣地買項(xiàng)目、合作開發(fā)、民間借貸及發(fā)債等模式。成交量下降，銷售回款減少，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免陷入危機(jī)，只有少數(shù)企業(yè)能自救突圍。 
　　郭田勇：銀行控制信貸規(guī)模，開發(fā)商面臨的問題主要有3種情況。第一種是已經(jīng)蓋好房子的，交易量萎縮，房子賣不出去了，資金也回籠不了；第二種情況是已經(jīng)沒有錢再去開發(fā)；第三種情況是市況不好，即使有錢也不敢再開發(fā)。 
　　開發(fā)商對未來預(yù)期不是很好，貨幣回籠不了，開發(fā)商可能面臨洗牌。一種情況是地產(chǎn)商之間整合。大地產(chǎn)商其實(shí)不缺錢，這樣，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)可能被收購，洗牌不是件壞事，可推動房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展。但是也不能排除房地產(chǎn)如果出現(xiàn)集體不景氣的情況，這樣，整個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能爆發(fā)局部性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。