每經(jīng)記者 李麗 發(fā)自上海
當(dāng)上海房價還被稱為“中國樓市最后堡壘”的時候，萬科上海的在售樓盤“萬科中林苑”，卻率先下調(diào)了總價，撕開了“上海房價不跌”的裂口。昨日，記者獲悉，“萬科中林苑”近期將推出的90平方米左右的裝修房，單套總價約在130萬~160萬元，以此計算，此批房源的單價約為14400~17000元/平方米。
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而昨日其上海官方的網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月21日，“萬科中林苑”推出新房源的網(wǎng)上參考價為18000元/平方米，且可浮動幅度為20%。由此可見，“萬科中林苑”新房源的價格下降幅度約在6%~20%。
對于價格下調(diào)，昨日，上海萬科相關(guān)人士表示，總價下調(diào)，主要是由于裝修標準下調(diào)的緣故。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，“萬科中林苑”其實銷售得并不好，為了加快回籠資金的速度，因此不得以才變相降價。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，萬科中林苑6月21日推出300套房源，但截至昨日18時38分，萬科中林苑6月、7月份共售出房源75套。
就在 “萬科中林苑”總價下調(diào)之際，上海商品住宅的成交均價卻在上揚。昨日，佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅的成交量略微回升了3%，為15.39萬平方米，平均成交價格在市區(qū)高檔樓盤成交的帶動下回升了10%，為14164元/平方米。
享受了一年房價高企帶來**的萬科光明城市，目前陷入了一種進退維谷的境地
在更多的購房者還在等待樓價下跌時，已經(jīng)被推到風(fēng)口浪尖的南京萬科卻因為“樓王”可能賣不了更高的價格而兩難
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近千戶業(yè)主的眼睛齊刷刷地盯著佇立在“山”字型人工湖邊的2幢“樓王”。
南京，地處城西的河西奧體中心板塊，萬科光明城市三期。前8幢樓的房價經(jīng)過去年一年的狂飆，最高賣出了過萬的價格。剩下2幢擁有湖景的“樓王”，按照萬科售樓人員之前對業(yè)主的承諾，“價格定是會高出之前的非景觀房”。
但是從去年9月份前8幢全部定價結(jié)束到現(xiàn)在，2幢“樓王”的開盤遲遲沒有動靜。近千戶業(yè)主翹首以盼2幢“樓王”高價開盤的好消息沒有來到，倒是發(fā)現(xiàn)了“樓王”難產(chǎn)的真實原因。
按照南京物價部門“**指導(dǎo)價”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對于利潤的要求是“經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%。
根據(jù)上述規(guī)定，南京市物價局于去年4月9日便給萬科光明城市三期發(fā)了“商品房價格的批復(fù)”，按照批復(fù)，該項目10幢樓的住宅商品房基準價格為7360元/平方米。算上5％的上浮幅度，10幢樓整體平均價格不得超過7728元/平方米。批復(fù)文件中明確表示：“若成本發(fā)生較大變化，價格需作調(diào)整時，必須重新申報。”
此時，該項目三期前8幢的平均價格已經(jīng)高達8450元/平方米，若繼續(xù)按照**“指導(dǎo)價”定價，可能2幢“樓王”價格必須低至3900元/平方米，這是前期業(yè)主和開發(fā)商都不愿意看到的。
然而“救世主”遲遲沒有到來。南京萬科從去年8月份就給南京市物價局上遞的調(diào)價申請經(jīng)過了11個月依然悄無聲息。一位不愿透露姓名的業(yè)主透露，南京市物價局副局長張瑞忠在7月16日又對業(yè)主否認了萬科申請調(diào)價中有關(guān)土地成本的理由，這讓“調(diào)價”一說顯得更為遙遠。
前8幢近千名業(yè)主認為自己“被欺騙”了。業(yè)主聯(lián)名要求南京萬科需要向近千名業(yè)主公開道歉，并雙倍退還房價的15％，共計1.7億元。
享受了一年房價高企帶來**的萬科光明城市，目前陷入了一種進退維谷的境地。
“樓王”的難言之隱
這是萬科數(shù)年前進入南京后拿下的第二個項目。一期、二期早在2005年、2006年銷售完畢，三期10幢樓從2007年開始銷售，并基本售完前面8幢。
若沒有“樓王”團購的消息走漏風(fēng)聲，一切將風(fēng)平浪靜?？墒?月份，突然有傳聞稱三期最好的2幢景觀“樓王”，可能正在與一家企業(yè)密談低價團購。坊間稱團購價格大約在8000元/平方米左右。但是南京萬科并未就“團購”事件作出回應(yīng)。
“樓王”，即是2幢臨湖而居的樓，其中的1幢幾乎三面環(huán)著小區(qū)內(nèi)的人工湖，而三期內(nèi)的其他8幢則大都散落在小區(qū)其他區(qū)域。
前8幢樓最晚1幢也于去年9月份開盤，臨湖而居的2幢“樓王”的遲遲不開盤成了一樁蹊蹺事。
從光明城市項目本身來說，之前8幢“非景觀房”銷售一直順暢且售價頗高。《第一財經(jīng)日報》根據(jù)該公司提供給南京市物價局的價格表了解到：前8幢的均價從7405元/平方米到10900元/平方米不等?！皹峭酢钡膬r格一定會高于“非景觀房”，這是光明城市的業(yè)主和售樓人員的共識。
同時，從外部市場環(huán)境的角度分析，同為萬科的項目，幾百米開外的萬科金域緹香花園最新核出了13520元/平方米的基準價?！皹峭酢闭蹆r顯然與南京樓市的大環(huán)境無關(guān)。
“我們還沒有拿到2幢樓銷售的相關(guān)審批，所以現(xiàn)在暫時不銷售?！?nbsp;
南京萬科光明城市的售樓人員對本報記者保持著統(tǒng)一的口徑。該售樓人員表示“樓王”目前沒有銷售的條件，要重新核價后才能賣，此外再無他言。
究竟是什么難言之隱令萬科舉動“反?！?？
根據(jù)南京市物價局去年4月9日下發(fā)的“寧價房核字[2007]03號”，南京市物價局把該項目三期的“基準價格”定在了7360元/平方米。按照政策規(guī)定，實際的銷售價格浮動幅度為5%，不得超過這個標準。這就意味著項目的平均價不得超過7728元/平方米。
可是隨著去年樓市的火爆，光明城市的樓價早就一路攀升了。
去年3月20日開盤的第一幢銷售均價為7405元/平方米。到南京去年5月份“一房一價”，也就是對房源執(zhí)行明碼標價的前后，前5幢的實際銷售均價為8240元/平方米左右，超過基準價12％。當(dāng)時，剩余5幢商品房的允許銷售價格若是符合**指導(dǎo)價的區(qū)間，就必須保證在7016元/平方米以下。
但是光明城市房價依然一路上升。從3月份的7405元/平方米躥升到3個月后的8233元/平方米，漲幅達到11.2%。而到9月份，繼續(xù)開盤銷售的17幢均價為9898元/平方米。
到2007年9月末，共計銷售小區(qū)總面積85%，銷售批復(fù)總價91.8%，累計超過基準價15%。此時，只余下2幢最好的景觀房（12、13幢）
“樓王”未銷售。由于之前的8幢“蠶食”了**給出房價限價的額度，若按照“寧價房核字[2007]03號”將樓售出，只能定為均價在3900元/平方米左右。
房價的攀升是去年南京樓市的常態(tài)，只是攀升得太快，甚至超出了**所許可的范圍。2幢“樓王”一時間成了燙手山芋，動不得。
作繭自縛
若低價銷售，雖然符合**的規(guī)定，卻是讓前期的業(yè)主感覺無端被侵犯了利益。這讓南京萬科等候物價局一紙批文的11個月十分難熬。
業(yè)主透露，6月24日，當(dāng)5名業(yè)主代表打著“討說法”的名義闖入南京萬科的辦公室時，與業(yè)主“意外”碰面的南京萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理華立沖對業(yè)主公開表示，“樓王”的價格審批應(yīng)當(dāng)不成問題。
“可以肯定地說，12、13棟核準的價格肯定要比前面8棟的任何1棟價格都要高。因為這2棟樓是真正的景觀房，絕對不會違反基準價的政策?！比A立沖說。
萬科急于給“樓王”賣高價找一個合規(guī)的理由，但是**卻遲遲不給答復(fù)。
根據(jù)華立沖的解釋，南京萬科“去年8月20日重新提交了一個核價的報告，物價局要求我們當(dāng)時提交2個材料，因為土地已經(jīng)超過了3年，一個是低價的評估報告，當(dāng)時我們已經(jīng)給他們了，第二個是成本變化的報告”。
江蘇省物價局服務(wù)價格處曹副處長認為“基準價格已經(jīng)公布，不存在重新‘評估’”。
對于萬科重新核價的申請，南京市物價局副局長王秀洲于6月25日對業(yè)主解釋說：“萬科土地成本滿3年的問題，是萬科自己造成的，市物價局不予以認可?！苯K省物價局認為，南京萬科光明城市A、B地塊一同獲得，其自行分期開發(fā)，不滿足均價調(diào)整的條件。
江蘇省物價局對土地閑置3年的規(guī)定為：以土地使用權(quán)證有效起始時間為準，截止時間為施工許可證發(fā)放時間。萬科光明城市A地塊的土地證起始時間為2004年1月18日。施工許可證發(fā)證時間為2004年1月9日。9天的相差，讓萬科在法規(guī)文本上很難合規(guī)。
7月16日下午，南京市物價局副局長張瑞忠對業(yè)主表示：“土地是萬科自己的問題，南京市物價局不審核，南京市物價局目前在審核建筑成本。”
依然沒有“樓王”獲準銷售的消息傳出?？墒侨f科光明城市早就放出消息，稱今年3月份2幢樓開盤，售價預(yù)估在13000元/平方米以上?，F(xiàn)在，究竟“樓王”的巔峰價格能否獲準仍是未知數(shù)。
前8幢的業(yè)主則認為：南京萬科光明城市售出的前8棟，累計超過基準價8760萬元，超出基準價上浮5%后最高上限5820萬元。如果前8棟銷售總價下降15%，“樓王”的銷售價格，依然低于相鄰位置11幢（均價10900元/平方米）10%以上。
由此推算，前8幢業(yè)主認定自身損失在8760萬元以上。并要求“南京萬科置業(yè)有限公司向前8幢的業(yè)主公開道歉，并雙倍退還房價的15％，共計1.7億元；或由南京市物價局按公平原則，重新對前8幢核價”。
不容忽視的一個細節(jié)是：在樓市持續(xù)上揚、萬科光明城市三期價格節(jié)節(jié)攀升的時候，貼在售樓處的每一幢樓的“價格表”并沒有過多引起業(yè)主的注意，“價格表”上赫然標注物價局核定的“基準價格”，早就與萬科定價的無端的高樓價形成高低對比，卻是被有意無意地忽略了。
在更多的購房者還在等待樓價下跌時，已經(jīng)被推到風(fēng)口浪尖的南京萬科卻因為“樓王”可能賣不了更高的價格而兩難。
四季度，開發(fā)商為完成今年銷售任務(wù)，房價的明降或暗降可能更加普遍
俄羅斯富翁投女性所好，在首都莫斯科市創(chuàng)辦了一家“誘惑學(xué)?！薄?nbsp;
“去年樓價瘋漲時，我就認為這個牛市到頭了?！币晃辉诒本┑禺a(chǎn)圈浸淫多年的人士表示。
果然，從今年年初至今，增長基本結(jié)束，北京房價開始了另一種戲劇性的變化。
從“偷偷”地打一點折扣，到折扣越來越大，促銷越來越多。近日，更有驚人跳水價震驚市場。合生兩個項目的尾盤價格降幅達6000元/平方米。
萬年基業(yè)總經(jīng)理黃璽慶對《第一財經(jīng)日報》表示，合生的跳水價已經(jīng)對開發(fā)商造成了心理沖擊。四季度，開發(fā)商為完成今年銷售任務(wù)，房價的明降或暗降可能更加普遍。
降價趨勢明朗
“現(xiàn)在的價格是13000多元/平方米~14000多元/平方米?！弊蛉?，合生橄欖季的銷售人員告訴記者。盡管該銷售人員強調(diào)這個是尾盤清倉的價格，但是從去年的19000元/平方米直接跳水到13000元/平方米，約6000元/平方米的降價幅度不可謂不驚人。
實際上，6000元/平方米的降價對合生北京公司來說已經(jīng)不是第一次，月前，其毗鄰國貿(mào)區(qū)域的合生國際花園也掛出大幅“尾盤清倉”標語，降價幅度同樣也達到了6000元/平方米。
當(dāng)然，尾盤打折清倉也是開發(fā)商慣用的手段，然而有意思的是，合生的尾盤清倉價也在不斷跳水中。合生橄欖季尾盤價格從年初的最低15500元/平方米降到今天的14000元/平方米左右。
作為全國大型房地產(chǎn)企業(yè)的合生，盡管負責(zé)人不如萬科公司那樣高調(diào)，但打折力度同樣也不示弱。合生的兩個北京項目都明確開始降價，似乎在暗示著房地產(chǎn)價格的風(fēng)向。
這個風(fēng)向就是，降價由暗轉(zhuǎn)明，降價幅度越來越大。
今年年初，沿海賽洛城第七期美利山項目降價入市，成為北京房地產(chǎn)市場降價的頭一炮。彼時，很多開發(fā)商都不認同沿海集團的做法。然而隨著時間的推移，一些項目開始嘗試幾個百分點的優(yōu)惠。然而，交易量卻并沒有因為這幾個百分點反彈。在消費者“買漲不買跌”的心理作用下，交易量急劇下滑。遠洋一方等項目開始推出特價房，一段時期內(nèi)確實刺激了銷量，但特價房策略畢竟無法帶動整體銷售量。于是華僑城、方恒國際中心等項目開始有了約3000元/平方米的降價，直至合生國際花園和橄欖季，降價幅度更達到了6000元/平方米。
當(dāng)然，目前更多的項目沒有采取直接降價的方式，而是“羞羞答答”地以各種名義打折促銷，買房送車、買房送裝修等活動層出不窮。例如美利山項目開展了買大戶型送寶馬、東亞三環(huán)項目也打出買房送車的活動，中新集團在全國的多個項目開展了買房送車活動，贈送車輛根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r從寶馬到中檔車不等。
但是，根據(jù)一般的消費心理，直接降價的效果比搭售物品好得多，為什么開發(fā)商到目前為止更愿意采用搭售方式？
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，原因在于如直接降價可能激化開發(fā)商與老業(yè)主之間的矛盾。不久前，燕郊一些項目嘗試直接打折，但受到了老業(yè)主的強烈反彈，雖然從法律的角度上來說商品房價格不可能“只能升不能降”，但最終開發(fā)商仍然頂不住輿論壓力將價格調(diào)回，開始采取別的銷售策略。
開發(fā)商的“升降手”
比較有意思的是，盡管打折抑或降價的風(fēng)波正在蔓延，房價“只升不降”的神話也已經(jīng)終結(jié)，但從官方數(shù)據(jù)來看，北京的房價似乎還在漲。
據(jù)國家發(fā)改委網(wǎng)站消息，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，北京的商品房價格與去年同期相比上漲了14.3%。
來自世邦魏理仕的消息同樣也印證了上述數(shù)據(jù)，該公司表示，北京的高檔公寓市場報價同比增幅較大，但是環(huán)比一季度卻下降了一個百分點。世邦魏理仕高級分析師覃曉梅介紹，北京商品房的價格同比上漲，其漲幅多來源于去年下半年。
眾所周知，去年下半年北京房價經(jīng)歷了一輪高速增長周期 ，覃曉梅認為，房價快速增長的主要原因來自開發(fā)商。開發(fā)商之間的價格比拼拉高了房價。
伴隨著交易量的急劇下降，開發(fā)商又開始導(dǎo)演新的降價大戲。地產(chǎn)界資深人士宋翔華表示，目前，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)非常緊張，情況很可能會進一步惡化。為了加快銷售、回款速度，不得不采用降價的方式刺激市場。
黃璽慶也基本認同宋翔華的觀點，他介紹各家開發(fā)商的打折力度其實是和公司的資金需求掛鉤的，資金越緊張，銷售壓力越大，降價幅度也會越高。其舉出萬年公司為例，作為一家正在籌備上市的企業(yè)，在資金壓力不大的情況下，更看重凈資產(chǎn)收益率，而不是銷售收入。因此，萬年公司旗下萬年花城項目目前尚未有大幅度折讓的計劃。
從拼高價到拼降價，市場對于價格的底限究竟在哪里？宋翔華認為，一旦一批開發(fā)商開始倒閉、轉(zhuǎn)讓、兼并重組，那時候的市場價格才可能處于最底部。
國家發(fā)改委網(wǎng)站昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國今年二季度房價同比上漲9.2％，漲幅比一季度下降近兩個百分點，今年以來全國房價漲幅不斷下降，顯示房價正出現(xiàn)平穩(wěn)回落的態(tài)勢。此外，土地價格漲幅回調(diào)則更加明顯，相比第一季度漲幅下降了5.7個百分點。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，與去年同期相比，2008年二季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲9.2%，房屋租賃價格上漲2.2%，土地交易價格上漲10.8%，物業(yè)服務(wù)價格上漲0.5%。
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其中，房屋銷售價格同比上漲9.2％，漲幅比上季度低1.8％。新建住房銷售價格同比上漲10.1％，漲幅比上季度低1.7個百分點。新建非住宅銷售價格同比上漲6.3％，漲幅比上季度低0.7個百分點。二手住房銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上季度低2.6個百分點。二手非住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅比上季度低2.7個百分點。
可以看到，從今年1月份達到歷史最高點之后，全國房價雖然依然顯示同比上漲，但漲幅逐月回落，到今年6月份，全國房價同比上漲8.2％，是今年以來的最低水平。
相比于房價的漲幅回落，房屋租賃價格倒是穩(wěn)有升。數(shù)據(jù)顯示，二季度房屋租賃價格同比上漲2.2%，漲幅比上季度高0.1個百分點。其中，住宅和商業(yè)營業(yè)用房租賃價格分別上漲3.2%和1.9%，辦公樓租賃價格同比持平。由于全國大部分地區(qū)目前都處于濃厚的觀望氣氛中，大量購房人群轉(zhuǎn)買為租，促使租金不斷上漲，隨著房價的下跌和租金的上揚，全國房產(chǎn)的租金回報率也會相應(yīng)得到提升。
相較房價漲幅，土地價格漲幅回落速度更快。數(shù)據(jù)顯示，二季度土地交易價格同比上漲10.8%，漲幅比上季度低5.7個百分點。其中，居住用地、工業(yè)用地和商業(yè)營業(yè)用地交易價格分別上漲12.2%、4.7%和14.9%。從今年年初開始，受到資金鏈緊張的限制，開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@降低，不少土地都以低價成交。但是，盡管漲幅回落，今年土地價格依然高于去年水平，以上海情況為例，盡管市場不景氣，但最近**推出的土地價格起始價就遠遠高出去年水平，使得開發(fā)商即使底價拿地，也將付出相當(dāng)代價。
