“精準(zhǔn)聚焦，持續(xù)發(fā)力”

上海開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度探索與實(shí)踐

一、實(shí)施背景

上海房?jī)r(jià)市場(chǎng)化程度較高，土地和住房資源較為緊缺，外來(lái)人口持續(xù)流入，戶籍居民和新市民家庭因結(jié)婚、分戶居住等原因購(gòu)房需求較為旺盛，但部分市民難以通過(guò)自身積累購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化商品住房，按照中央關(guān)于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的工作要求，上海以經(jīng)濟(jì)適用住房政策為基礎(chǔ)，結(jié)合上海特大型城市特點(diǎn)，于2009年建立共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度。在制度設(shè)計(jì)之初就將共有產(chǎn)權(quán)保障住房保障對(duì)象范圍從國(guó)家規(guī)定的“低收入家庭”擴(kuò)大至“中低收入家庭”，主要用于解決既不符合廉租住房申請(qǐng)條件、又缺乏住房市場(chǎng)支付（消費(fèi)）能力的城鎮(zhèn)戶籍住房困難家庭的住房困難。

二、主要做法

上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房在制度設(shè)計(jì)和政策實(shí)施過(guò)程中積極貫徹中央領(lǐng)導(dǎo)部署和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作要求，上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房在制度層面進(jìn)行了如下探索：

（一）產(chǎn)權(quán)管理上，實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)”運(yùn)作機(jī)制

上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房引入“共有產(chǎn)權(quán)”的運(yùn)作機(jī)制，政府在事先對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定折扣的基礎(chǔ)上，銷(xiāo)售價(jià)格以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，兼顧保障對(duì)象支付能力、相鄰區(qū)域普通商品住房?jī)r(jià)格等因素綜合確定。政府和購(gòu)房人按照各自投人確定產(chǎn)權(quán)份額比例，在銷(xiāo)售合同中約定，原則上購(gòu)房人占大部分產(chǎn)權(quán)（一般為55%-70%不等）；購(gòu)房人自住時(shí)，政府產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)的住房使用權(quán)無(wú)償讓渡給購(gòu)房人；作為住房實(shí)際使用人，購(gòu)房人全額繳納物業(yè)費(fèi)和維修盜金。購(gòu)房人5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓房屋，5年后可購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額或由政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額。該制度設(shè)計(jì)滿足了購(gòu)房人擁有產(chǎn)權(quán)住房的基本愿望?？紤]到共有產(chǎn)權(quán)保障住房房型總體較小，在二胎政策全面放開(kāi)后，購(gòu)房人若按本人出資份額享受房屋增值收益，既有利于積累經(jīng)濟(jì)能力，為將來(lái)退出住房保障、進(jìn)入市場(chǎng)改善住房創(chuàng)造可能。政府各種投入形成的房?jī)r(jià)折扣轉(zhuǎn)化為政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，壓縮了保障對(duì)象過(guò)度獲利空間，增強(qiáng)了政策實(shí)施的公正性和可持續(xù)性。

（二）準(zhǔn)入條件上，聚焦中等及中等偏下收入“夾心層"

上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房準(zhǔn)入條件實(shí)行住房、經(jīng)濟(jì)“雙困"標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和市民群眾的意見(jiàn)和要求，自2010年起，連續(xù)5次放寬戶籍居民家庭共有產(chǎn)權(quán)保障住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前戶籍標(biāo)準(zhǔn)為取得本市城鎮(zhèn)戶籍連續(xù)滿3年，且在提出申請(qǐng)地連續(xù)滿2年；住房困難標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均住房建筑面積15平方米以下，申請(qǐng)戶有男28歲以上、女25歲以上大齡青年等情況的復(fù)合家庭，還可再放寬15平方米；收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均財(cái)產(chǎn)18萬(wàn)元以下，2人及以下家庭再放寬20%。通過(guò)準(zhǔn)入條件逐步放寬，使政策逐步覆蓋到新落戶、準(zhǔn)備結(jié)婚、具有中等及中等偏上收入水平的青年職工家庭。

（三）資格審核上，引入信息綜合比對(duì)機(jī)制

上海探索建立了以信息化手段為依托的居民住房狀況和經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)制。申請(qǐng)家庭的住房狀況，主要通過(guò)全市房地產(chǎn)交易登記系統(tǒng)和公有住房數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)進(jìn)行核查。申請(qǐng)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，主要通過(guò)民政、人保、稅務(wù)、公安、交通等10多個(gè)管理部門(mén)信息綜合比對(duì)的方式進(jìn)行核查。其中，銀行存款核查已覆蓋上海市51家中資銀行及外資銀行；證券信息查詢已實(shí)現(xiàn)滬、深兩個(gè)證交所的信息全覆蓋。依靠信息化核查比對(duì)，申請(qǐng)家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況不符合條件的檢出率有了較大幅度提高。近年來(lái)，根據(jù)“一網(wǎng)通辦”工作要求，依托政府大數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，上海積極健全共有產(chǎn)權(quán)保障住房審核供應(yīng)機(jī)制，減少申請(qǐng)家庭提交材料，縮短供應(yīng)周期，已基本實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年啟動(dòng)受理，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)搖號(hào)、選房和簽約"。

（四）分配管理上，嚴(yán)格確保公平、公正、公開(kāi)

上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房對(duì)全市申請(qǐng)家庭嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一準(zhǔn)人標(biāo)準(zhǔn)，不對(duì)任何特殊對(duì)象設(shè)置特殊照顧政策；搖號(hào)選房時(shí)根據(jù)法律、行政法規(guī)相關(guān)規(guī)定對(duì)符合申請(qǐng)條件的烈士遺屬、見(jiàn)義勇為、成年孤兒等人員予以優(yōu)先安排。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行“兩級(jí)審核、兩次公示、市級(jí)抽查”的審核制度和公開(kāi)搖號(hào)選房制度，借助計(jì)算機(jī)技術(shù)手段和多方監(jiān)督，有效防范“人為操作"，確保分配過(guò)程公平公正。

（五）房源建設(shè)上，規(guī)劃先行、配套同步、注重品質(zhì)

上海積極探索多渠道建設(shè)籌措共有產(chǎn)權(quán)保障住房?？紤]到中小套型住房緊缺等因素，當(dāng)前主要采取集中新建方式。項(xiàng)目布局在全市統(tǒng)籌規(guī)劃的大型居住社區(qū)（共40余個(gè)），采用“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”機(jī)制，通過(guò)項(xiàng)目法人招投標(biāo)，確定具有良好資質(zhì)和信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí)，積極推進(jìn)周邊配套同步落實(shí)，持續(xù)加大配套建設(shè)資金投入和行業(yè)補(bǔ)貼力度，引進(jìn)中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，確保公共服務(wù)到位，滿足人住居民基本生活需要。同時(shí)，上海于2010年出臺(tái)配建政策，凡新出讓土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目，均按照不低于項(xiàng)目住房建設(shè)總面積5%的比例配建保障房，建成后無(wú)償移交政府用于住房保障；目前已累計(jì)配建約3萬(wàn)多套，其中約5%的房源用作共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

（六）供后管理上，屬地為主、多方協(xié)同、快速反應(yīng)

依托上海市政府規(guī)章《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》等規(guī)定，上海強(qiáng)化落實(shí)房屋所在地的區(qū)、街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地化供后管理責(zé)任，將查處違規(guī)出租、出借行為等供后管理工作納入本地區(qū)社區(qū)綜合治理體系；并通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，委托物業(yè)公司及其他社會(huì)組織開(kāi)展日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止房屋違規(guī)使用行為。

三、探索創(chuàng)新

上海自2018年起，在繼續(xù)做好本市戶籍家庭基本保障，保障力度只增不減、保障房源確保供應(yīng)的基礎(chǔ)上，2018年9月底，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房工作的實(shí)施意見(jiàn)》，進(jìn)一步擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)保障住房受益面，將非滬籍住房困難家庭有序納入保障范圍，使非滬籍常住人口也可以共享上海改革發(fā)展成果，感受上海溫度、體現(xiàn)上海胸懷。具體準(zhǔn)入條件為：持有上海居住證且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值（120分），符合住房限購(gòu)政策（已婚、在滬無(wú)住房且在滬連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金或個(gè)人所得稅滿5年），并符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房收入和財(cái)產(chǎn)準(zhǔn)入條件。受益群體主要為居住證持證年限較長(zhǎng)、學(xué)歷層次較高、符合上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)的非戶籍住房困難家庭。在配售方式上，采取計(jì)劃單列、總量控制、以供定需、輪候供應(yīng)方式操作。在供后管理上，對(duì)非戶籍常住人口供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房采取“封閉方式”運(yùn)作，促進(jìn)房源循環(huán)使用。但允許該類(lèi)對(duì)象取得上海戶籍后，享受上海戶籍家庭共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后交易政策。

四、制度成效

經(jīng)過(guò)10年的探索實(shí)踐，上海逐步形成了以《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》為核心的完整的共有產(chǎn)權(quán)保障住房政策體系，先后制訂政策文件50余份，涵蓋了從房源建設(shè)、申請(qǐng)審核、供應(yīng)配售到供后交易等全過(guò)程。截至2020年底，全市共有產(chǎn)權(quán)保障住房歷年累計(jì)簽約購(gòu)房約12.75萬(wàn)戶（按照其中60%為復(fù)合家庭測(cè)算，實(shí)際受益家庭約21.3萬(wàn)戶）。在全國(guó)開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房工作的主要城市中，上海不但在共有產(chǎn)權(quán)住房受益規(guī)模中位居首位，且率先實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的全流程管理。