公司地處北京市中心，是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)之一。公司所在的金融街[14.07 -1.47%]地區(qū)聚集了以金融、電信、電力、保險(xiǎn)、咨詢(xún)等產(chǎn)業(yè)，其中包括我國(guó)國(guó)家最高金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“一行三會(huì)”(人民銀行總行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì))、三大國(guó)有商業(yè)銀行總行(工商銀行[5.18 0.19%]、建設(shè)銀行[6.30 0.16%]、中國(guó)銀行[4.50 0.22%]、兩大中央結(jié)算中心(中央證券登記結(jié)算公司和中央國(guó)債登記結(jié)算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗銀行、匯豐銀行等多家世界著名的金融企業(yè)。因此，金融街已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的總部經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，土地資源具有不可復(fù)制的稀缺性，區(qū)位壟斷優(yōu)勢(shì)突出，物業(yè)升值潛力巨大。目前，公司戰(zhàn)略重心回歸商務(wù)地產(chǎn)，聚焦環(huán)渤海灣區(qū)域，作為現(xiàn)金最為充裕的地產(chǎn)公司之一， 收購(gòu)沖動(dòng)強(qiáng)烈.在此之前，公司已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模的儲(chǔ)備商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，如前期收購(gòu)的復(fù)興門(mén)項(xiàng)目和位于西單區(qū)域的美晟國(guó)際廣場(chǎng);在商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)見(jiàn)底和公司現(xiàn)金充裕的前提下，公司有望再次逢低吸納，大規(guī)模拓展北京區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備。同時(shí)，通貨膨脹預(yù)期進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)重估，商務(wù)地產(chǎn)遠(yuǎn)高于住宅的投資收益率，將為商務(wù)地產(chǎn)提供遠(yuǎn)為廣闊的重估空間，公司潛在受益空間較大。

天津地區(qū)超越預(yù)期

      2009年公司業(yè)績(jī)很大程度上取決于天津項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況.天津項(xiàng)目分為津門(mén)，津塔兩個(gè)部分;其中，津塔項(xiàng)目?jī)蓷潱?棟為寫(xiě)字樓，1棟為高級(jí)公寓;其中，津塔公寓共644套，為小戶(hù)型。津門(mén)項(xiàng)目為3棟，2棟為公寓，1棟為酒店;其中，公寓部分共436套，為大戶(hù)型。津門(mén)， 津塔公寓部分現(xiàn)已開(kāi)盤(pán)預(yù)售，價(jià)格在2-2.1萬(wàn)元之間，目前預(yù)售額已經(jīng)超過(guò)8億元。另外，項(xiàng)目存在提價(jià)可能。由于津塔公寓和津門(mén)公寓的B棟，將于2009年交房，將對(duì)公司2009年業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大影響。我們假設(shè)該項(xiàng)目在2009年結(jié)算8.2萬(wàn)平方米，2010年結(jié)算9.2萬(wàn)平方米。

北京地區(qū)利潤(rùn)豐厚

     德勝?lài)?guó)際中心項(xiàng)目的A棟， D棟已經(jīng)預(yù)售并在2008年結(jié)算收入，未銷(xiāo)售的B棟寫(xiě)字樓及E棟商鋪，預(yù)計(jì)將持有經(jīng)營(yíng);而C棟寫(xiě)字樓將銷(xiāo)售，并在2009年結(jié)算收入。至于德勝凱旋大廈， 該項(xiàng)目位于北二環(huán)的德勝門(mén)外大街旁。目前該項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已封頂，已進(jìn)入內(nèi)外部裝修階段，預(yù)計(jì)2009年9月交房。2008年7月中旬， 該項(xiàng)目的酒店式公寓已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售，主力戶(hù)型為61平方米的小戶(hù)型(一室戶(hù)， 精裝修)，目標(biāo)客戶(hù)定位為未婚白領(lǐng)。目前該項(xiàng)目所在區(qū)域暫無(wú)新盤(pán)供應(yīng)， 且周邊的商務(wù)地產(chǎn)較多，如在德勝門(mén)外大街對(duì)面，就是公司另外的德勝?lài)?guó)際中心項(xiàng)目， 辦公人群多為收入較高的白領(lǐng).至于該項(xiàng)目的A棟，即寫(xiě)字樓部分，按公司過(guò)往的銷(xiāo)售歷史看，將有可能以整體銷(xiāo)售的方式轉(zhuǎn)讓。至于公允價(jià)值變動(dòng)損益，將成為公司2009年業(yè)績(jī)很好的平滑劑，比如即將營(yíng)業(yè)的金融街中心(A5)項(xiàng)目和德勝?lài)?guó)際中心B棟;當(dāng)然，A5公允價(jià)值變動(dòng)損益的具體額度，或許取決于天津項(xiàng)目的銷(xiāo)售及結(jié)算情況。另外， 新近收購(gòu)的美晟國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，因?yàn)槠淠习氩糠忠呀?jīng)結(jié)構(gòu)封頂， 不排除其選擇銷(xiāo)售而非持有的可能。因此，我們對(duì)于其2009年的業(yè)績(jī)，有較為充足的信心。至于前期公告轉(zhuǎn)讓的德外危改F1地塊，公司收入約為1.7億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為5千萬(wàn)元左右。

       二級(jí)市場(chǎng)，該股前期經(jīng)過(guò)近一段時(shí)間的震蕩蓄勢(shì)整理后開(kāi)始企穩(wěn)，量?jī)r(jià)配合較好，上攻意愿強(qiáng)烈，后市有望延續(xù)上行態(tài)勢(shì)。此外，該股的十大流通股東中機(jī)構(gòu)云集，也表明了機(jī)構(gòu)對(duì)該股的看好，建議投資者重點(diǎn)關(guān)注。